光明花园二期策划方案样本样本.doc

光明花园二期策划案
目          录
一、光明花园项目分析
（一）     光明花园前期营销推广分析及后期推广建议
（二）    光明花园一期销售概况
（三）     光明花园二期销售概况
（四）     光明花园客户信息反馈及对策
二、市场分析
（一）   武川市宏观住宅市场走势
（二）   武川市八月份住宅市场动态分析
（三）   区域住宅市场销售动态
三、光明花园二期营销推广方略
（一）   总体推广方略及销售目的
（二）   二期入市时机方略
（三）   销售推广方略
四、媒介推广筹划
      （一）宣传主题
      （二）媒介投放方略
      （三）媒介投放筹划
五、销售布置及资料准备
一、光明花园项目分析
（一）光明花园前期营销推广分析及后期推广建议
1、光明花园一期营销推广主题及其目的
         分析光明花园一期宣传单页、楼书及工地形象诉求主题
宣传单页
    背    景：绿色背景暗示健康生活环境  
    诉求主题：绿色天与地映衬光明花园诉求主题“武川新都会•国际康居城”
    诉求主点：优越地理位置、名牌效应、建筑业态亮点设施
                          首期楼书
生活氛围诉求：强调健康和谐邻里关系
文化    诉求：强调国际文化与本土文化相交融精神文化生活
生活方式诉求：健康国际流行居家与工作生活方式
环境     诉求：强调新鲜、优美生活环境
其她  诉 求点：重复首期宣传单页诉求内容
工地形象广告
  工地形象广告诉求：重复首期宣传单页诉求内容
综述
    从上面可以看到，光明花园首期突出宣传项目地理位置优越、建筑形态和谐、健康文化生活方式，借助武川都市规划宣扬光明花园武川生活趋势，以求达到市场认知、树立引领武川人们生活方式项目形象
2、光明花园二期营销推广目
       鉴于本项目滚动开发开发模式，光明花园二期营销推广须继承首期推广格调，诉求主题从国际康居城转以光明花园国际生活方式为诉求主题，并展示、实现其宣传建筑亮点诉求，深化项目品牌价值。
         首期楼书市场反馈“看不懂、不知所云”状况，建议二期楼书诉求简洁而委婉，必要时需要销售员暗示引导，媒介配合释疑诉求主题
     （二）光明花园一期销售概述
1、光明花园一期销售动态
           光明花园一期批准预售1500套，面积240000平方米。截止八月25号，一期合计销售1240套，实现销售面积189420平方米，完毕总套数80%
   2、光明花园一期余房房源概述
           光明花园一期余房约250套。房源位置差，基本集中在底层和顶层，约200套，占余房总数80%；余房房源面积偏大，集中在130~150平方米之间；余房总价基本在45万元/套左右，以去年武川人均月收入1200元/月/人为根据，总价相对偏高。
（三）光明花园二期销售概况
1、光明花园二期产品品种概述
          首推1、2、3、4、5、6、7等七栋10层小高层住宅共400户。其中面积120~140平方米三房两厅两卫占总户数37%；面积在100~120平方米之间三房两厅一卫占总户数24%；面积在85~100平方米之间两房占总户数24%，别的60平方米如下一房占总户数11%，155平方米以上四房占总户数5%。即本次推出房型主力户型为三房，面积在100~140平方米之间，约占总户数60%；另一方面为85~100平方米之间两房，约占总户数24%。销售面积约5万平米。
2、光明花园二期房源登记概述
   光明花园二期接待客户合计925组。从房源上看，重要来源于武川黄花镇本地私公司主、公务员和中高档管理人员，约占总客源60%；另一方面客户来源于武川市区，约占总客源30%；此外项目周边比较富裕乡镇居民开始成为本案消费主体。从房型需求上看，两房、三房为主体，共占总需求60%~80%；另一方面为四房，约占总房源10%左右。从面积需求上看，面积为100~130平方米房源需求量大，占总需求50%；另一方面面积为100平方米房源，占总需求25%；面积为130~150平方米房源需求约占总需求20%。从接受总价上看，30~40万房源总价接受度较高，约占总体60%；另一方面为不超过30万总房价，约占总体25%；40~50万房源总价接受度不错，约占总体16%。总来看，二期客户层次明显，以中档家