烂尾楼重建综合项目专业策划书a.doc

项目分析
概述
本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路与纬四路交汇口东北地块。本项目共为3栋楼，其中A楼为28层，B1、B2为19层，A、B均有2层裙楼。
项目于1994年动工，后由于种种因素中断，近来重新启动，并依照市场环境变更功能规定为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼功能规定。
本项目现已经主体封顶，预测年终可以交付使用。，设计停车位为258个，发展商将预留A楼26-28F，
楼层
A楼
B1楼
B2楼
共计
地下一层
1901
6297
8198
1F
1812
1585
769
8652
2F
1901
2585
原则层
1148（3-21F）
1274（3-16F）
721（3-16F）
63100
1100（22-28F）
1205（17-19F）
681（17-19F）
屋顶设备层
262
190
72
524
总套数
523
276
204
1003
共三层，总计3300平方米，因而可以销售943套，面积59800平方米。
优势
本项目首推优势在于其位置，位于浦东金桥开发区中心地带，属于上海经济密集区域，周边中外公司云集，大公司与品牌公司比比皆是，诸如通用、日立、庄臣、上海贝尔、西门子、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP等等，区域内存在大量高收入青年白领与公司管理层人员，此类群体消费能力强、消费欲望高。
另一方面本项目周边没有类似项目在运作，直到碧云社区内才有产权式商务酒店，因而是一种市场空白点。
第三是交通便捷。环顾本案周边，交通网络健全，地块三面临路，南边更是直面迅速干道新金桥路，距杨浦大桥只有3公里，与陆家嘴金融贸易区约为9公里，到外高桥保税区约10公里。到浦东机场与虹桥机场均很以便。虽然没有轨道交通，但是具备一定辐射能力。
第四，本项目销售面积属于中档楼盘，一千户左右楼盘基本上可以形成一种小型社区，在销售中营销费用也相对宽松。
劣势
本项目劣势同样在于其地理位置，由于处在一种经济开发区内，因此其生活配套设施不是很健全。在周边基本上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场合生活配套设施。
另一方面由于是中断过房产项目（即为烂尾楼），中断过项目对消费者所产生不良印象始终影响到本项目销售。
再则本项目为商业用地，由于中断了将近十年，其产权有效期限仅余40年
，这个问题对销售将有巨大杀伤力。
从规划角度来说，B1、B2楼与A楼楼间距过小，因而直接影响到B1、B2采光问题。特别是B2楼采光问题严重。另一方面B1楼户型有问题，按照项目简介中描述，B1楼户型有122平方米、145平方米、148平方米、156平方米、157平方米、184平方米，大面积户型，%。但是平面层没有体现出，关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。
关于这个问题如果确认存在，必要考虑不均衡户型将导致产品定位与目的消费者定位错乱，导致销售推广复杂而引起销售成本提高，
而该物业性质为商业用地，因而在销售中首付款必要在40%以上，以本项目平均面积为63平方米，如果均价为8000元，首付款基本上在20万以上。20万对于投资客相对来说比较容易解决，但是对于自用客来说，将产生较大抗性。
威胁
威胁一方面来于其项目东侧科德电子信息楼，另一方面是碧云社区（一种改进与享有型社区）内销售房产。
科德电子信息楼是一种定位杂乱项目，其定位为一种商业、办公、产权式商务酒店三者相结合综合楼。但是依照市场调研，其销售价格也许在7500元/平方米层面上，对于碧云中惠项目销售价格提高将导致一定束缚。
碧云社区中房产基本上是改进型与享有型项目。虽然本项目与之定位错位，但是作为成熟大型社区，与金桥开发区不远，并且金桥项目潜在购买（使用）群体——青年白领与公司管理层人员对于生活品质规定相对比较高，因而对于本项目具备一定威胁。
机会
对于本项目来说，最大机会是抓住金桥开发区内青年白领与
公司管理层人员，无论是考虑到投资还是自用，此类群体都是本项目要把握好群体。
对于投资客来说，此类群体基本上是房产使用者，直接影响投资本项目收益率。而对于自用客来说，基本上环绕在金桥工作青年白领与公司管理层人员范畴内。因此本项目最大机会是抓住金桥开发区内青年白领与公司管理层人员。
另一方面应当把握与金桥开发区做配套厂家，该类厂家往往都会在上海设立办事处，如果将其挖掘过来，由于该类消费者往往都是办公加居住使用者，购买或使用面积均比较大，虽然数量少，但是总量大。
对策
缺少生活配套设施对策
对于