碧水温泉营销策划案.doc

“碧水温泉”营销策划案目录第一章营销背景第一节区域市场简析第二节房地产发展状况第二章项目分析第一节项目概况第二节项目 SWOT 分析第三章项目定位第一节项目市场定位第二节目标客户群第三节产品规划建议第四章案名建议第五章整体营销战略第一节项目推广总体战略第二节营销推广思路第三节销售周期划分第四节产品包装第六章媒体推广策略第一节营销工作流程第二节阶段营销推广第一章营销背景第一节区域市场简析北城区域概况: 范围:南到天衢中路、天衢东路,北到长庄中路,天衢工业园,东到岔河,西到陵西路此区域主要为天衢工业园区域,大型集团像皇明太阳能、亚太集团所在厂房地基本集中于此。属于正在开发的区域,交通便利,到达市中心方便。区域主要商区介绍: 区域的商业街主要是沿湖滨北路、解放北路、东地北路沿街商铺,一般都属于开发的小区的裙房和沿街商铺,商业气氛正在随着开发区楼盘的增多,人气的聚生而逐渐形成。区域自然景观: 苏禄王墓风景区、植物园。儿童乐园。教育设施: 德州十中、经济学校、教师进修学校、山东省公路技工学校等医疗机构: 市立医院、市妇幼保健所金融机构: 建行、农业银行、工商银行等区域交通情况: 主要道路由西至东(由北向南) 共青团路、北园路、果园路由北至南(由西向东) 湖滨北路、解放北路、东地北路公交线路情况: 21、4、10、19路等楼盘开发情况此区域属于正在开发的区域,尤其是天衢开发区内,可开发土地多,开发楼盘较多,目前在售的楼盘有嘉泰园、乾城、鑫嘉园、天花锦绣园、岔河小区二期(紫薇园)等 10个楼盘,价位在 1400 -2200 元/平方米之间。此区域楼市发展属于德城区正在逐步走向成熟的区域。第二节房地产发展状况【德城区房地产市场现状】德城区目前人口 万人,区划面积为 539 平方公里,人口密度为 1054 人/ 平方公里,是各县市人口密度最高的。成立地级市 10年来,德州经济蓬勃发展, GDP 连年增长,呈不断上升趋势。德州市房地产业起步较晚, 2000 年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展,一时间开发量大幅增加,房价上扬速度较快,市场秩序不规范。从房地产的普遍发展规律来看,一个城市人均 GDP 的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况,目前我司认为,德州的房地产呈现以下特征: ?房地产投资量连年增长,建设规模连年突破自1997 年来,德城区房地产投资总额连年增加,其中 2001 年完成投资 亿元,比 2001 年增长 73%; 2002 年投资扩大到 2。55亿元; 2003 年已达到 亿元,预计 2004 年将高达 5亿元。 2001 年、 2002 年、 2003 年施工面积分别为 万平方米、 万平方米、 万平方米; 2002 年比 2001 年增长 %, 2003 年比 2002 年增长了 %。?开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少,且相应的土地价格也日益趋高,加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策, 势必会导致开发商的投资倾向东移,新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示,德州市中心房价自去年至今,上涨了近 300 元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣,尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言,开发区都具有较大的投资价值, 二则相对于市中心,它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。?人口增长使住宅需求更加旺盛随着德城区经济的发展,市政府大力启动招商引资,加强各类园区规划建设,国内外诸多企业的入住,使城区人口也得以迅速膨胀,住房需求相应产生。据德城区控制性详细规划,开发区远期发展规模为 15 平方公里,城市人口为 12 万人,新区发展规模为 25 平方公里,城市人口将达到 32万人以上。按平均 人/户的标准量计算,仅住宅需求就在 万套以上,而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显,这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求,购房需求更加明显。?房价会随着开发程度的成熟而趋高一般来说,德城区开发初期,为刺激投资,土地出让数量多,速度快,在进入成熟期后,出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区开发热度频频上升,新区的投资价值也逐渐显出。?房地产开发机会与风险并存德城区经济开发给各行各业,尤其是房地产业带来更多机会。但同时,风险也相应存在。众所周知,德州市是经济欠发达地区,工业基础薄弱,高素质人才缺乏,阻碍了本地经济的快速发展。据200 4年统计资料,