商业街销售方案.docx

商业街销售方案
商业街销售方案
商业街销售方案
商业街销售方案
一、返租销售
目前项目的工程进度（商铺销售见光死，一般在开业前销售率需达到 90%）、招商方式及进度 （项目开业经营前景不容乐观） 决定了采用纯销售或带租约销售模式（ 3-5 年的租约，且租金与回报不匹配 ）非合理方式，不但无法实际项目利益最大化，且无法有效带动项目销售， 并势必造成恶性循环为综合体销售埋下恶果。
因此，返租销售是项目唯一选项。
返租销售是商铺销售中传统主流营销手法，差别只是返租年限长短、回报率
不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持购铺信心已成为共识。
对于开发商而言，返租回报是有利的。 其一，可极大刺激客户购铺欲望，
促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。可为后续项目减
少一大笔银行贷款利息，且可缩短开发周期，减免经营管理费，降低经
营风险，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其二、由商业经营管理
公司与客户签定返租协议，有效转嫁经营风险，让开发企业全身而退。
对于购铺客户而言，我们美食街主要目标客户群是普通中产阶级投资者。
该类型投资者购买商铺通常基于自身有一部分闲钱但又不多，而去投资
大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利
息又太低。相比之下，投资商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报
又可以坐等商铺的升值以获取差价就成为他们投资的最佳选择。
如何设计一套合理返租模型
项目曾经在 15 年以 5 年 8%回报的带租约方式销售，业绩惨淡。分析原因：
市场前景不乐观，观望情绪较浓；
项目工程进度缓慢影响；
销售定价过高；
利益刺激力度不够；
因此，即使项目重启施工， 其它方面的不足仍需重点解决。 尤其是下半年万达广场已正式进入市场， 项目将面临从地产大鳄口中夺食的巨大危机， 而利益刺激就是最有效的竞争手段。
1、返租年限
购买商铺是长期投资行为，往往需要 15 年以上才可实行回本，如果仅仅保
障 5 年的收益对投资者而言风险仍是较大。
因此，给予投资者越长的回报年限客户购买信心越足。
返租 10年
返租 10 年，投资者的回报一般就能达到百分之七八十，对投资者有极大的
投资保障，直接刺激销售信心。
市场对北泉的商业有太多的负面感受，不下重利不足于逆转市场趋势。
商业街销售方案
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2、返租年利率
回报率的高低反映了商铺投资的价值，直接影响投资者的购买意愿。
年回报率 8%
提供 8％租金回报的理由：
对于 8％的租金回报来讲，高于存款利息近 3 倍，客户购铺对于他们来
说只需支付 50％