富乐城市花园整合营销传播策划案.doc

港鹏国际商务中心整合行销传播策略 APEX 整合传播机构 APEX 房地产投资顾问公司 2000 年 12月 26日关于 APEX :我们的历史 1993 年,作为日本 APEX 国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构, APEX 市场营销咨询有限公司在成都成立; 1997 年,成都 APEX 广告公司成立,同年在重庆成立全资子公司重庆 APEX ; 1998 年,上海 APEX 成立; 1999 年,与西安麦道联盟成立西安事务处; 2000 年,与日本(北京)电通成立成都电通; 2000 年,成立(成都) APEX 房地产投资顾问公司。关于 APEX :我们的荣誉 1998 年,获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构; 1999 年,四川省第 5 届优秀广告评比囊括 10 多个奖项; 1999 年, 名列全国广告 100 强第 33 位; 2000 年,获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。关于 APEX :我们的客户成都领秀别墅长富花园绵阳富乐城市花园清江花园重庆时代天骄华西大厦翠海庭融信商店街一城百年广场台庆得意世界武城碧云天汇联香榭里汇联康河骊景重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆天骄俊园广厦经典朝天门基良广场留金岁月 APEX 地产投资专业理念在恰当的时间和地点, 以恰当的方式, 将恰当的产品销售给恰当的顾客。理念阐释恰当的时间与地点恰当的方式恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包,样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/ 配套/ 功能装修标准等品牌感召下的价值共识 APEX 地产投资顾问服务体系港鹏& APEX 专门作业组第一部分区域市场分析区域市场概况主要物业形态及地块性质区域内写字楼供给状况分析区域内酒店供给状况分析一、区域市场概况 1 、区域划分小区域:包括顺城街、锣锅巷、文武路、骡马市大区域: 东至红星路一线、南至滨江路一线、西至东城根街一线, 北至万福桥头北门大桥一线。整个区域为长方形。该项目地处顺城街北端、玉带桥旁,本方案重点针对小区域市场进行分析。 2 、大区域的市政规划在长方形状的大区域范围内(北至文武路) ,为市政规划的成都市政治、经济、文化中心。以省展览馆、天府广场一带为政治中心以顺城街为主线的商务中心以春熙路至盐市口一线为商贸中心红星路二段则有文化中心的民间说法 3 、以顺城街为主线(小区域)的商务中心顺城街、骡马市为市政规划的“金融商务区”,被誉为“成都华尔街”。区域内写字楼云集,大大小小多达十余处。以单一商贸经营为主,为成都著名的家居市场集中地之一。商品住宅房少,主要以单位宿舍为主。处于成都市三大商业圈中心地带。其中传统的骡马市商业圈日渐衰退。本区域百货业行情不看好, 从云龙百货、赛特到轻工、外贸, 或几易其主, 或转项经营家居。目前以太平洋百货全兴店,以及开业不久的巴黎春天百货有较盛人气。小区域内酒店规模、数量较少,与中央商务区的规模并不相衬。二、主要物业形态及地块性质 1 、该区域主要物业形态 A 、写字楼从小区域来看, 80% 以上的物业为写字楼,而酒店、商场、住宅等物业所占份额不足 20% 。其中规模较大的写字楼有四川国际大厦、士百达国际大厦、世界贸易中心、熊猫万国商城、凯乐广场、冠城广场、新时代广场、云龙大厦。(具体分析见后附表) 大部分写字楼裙楼为商场,塔楼部分为写字楼。 B 、酒店数量少,非主要物业形态。单一型(如银河王朝、珠峰、绿洲) 、复合型(如新时代、云龙写字楼附带的酒店)两种类型参半。以中、低档次酒店为主。高档次少。(具体分析见后附表) C 、商场数量较多,以写字楼的裙楼为商场的主要形态。区域内以骡马市、锣锅巷为主要的两大商圈。单一型商贸已成气候,传统百货业市场则反映平淡。以锣锅巷为中心的家居经营,是成都较早且较具规模的家居市场集散地。且向骡马市方向辐射。以锣锅巷为中心的传统百货业则走势衰弱。云龙百货、赛特商场先后关门,草市街“皮衣一条街”日渐衰落。 D 、住宅以单位宿舍为主,商品房数量少。小区域内较具规模的住宅项目仅有世界贸易中心公寓楼。传统居住老区,拆迁户多。世界贸易中心公寓楼的定位为商住两用,在已购房的业主中, 商用占 65% 以上。商品房售价受成本限制,居高不下,市场接受度低。社区配套趋于老化,商业氛围重,居家氛围日渐淡化。 2 、地块性质从以上区域物业形态分析可以看出: 地块体现较高的商务办公价值,商贸价值次之。虽处于传统居住老区,但社区配套日趋老化,居家氛围已不如城南、城西。三、写字楼供给状况分析 1 、优势写字楼为本区域绝对主要的物业形态, 已形成较大的写字楼群规模, 为商家置业的首选区域。从空置率来看,本区域加权平均空置率为全市最低。从售价上来看,本区域平均售价高于其它区