城北市场分析报告.docx

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常州城北房地产市场分析报告
第一局部：常州房地产市场综合分析
一、2022年常州房地产市场综述
1、2022年常州楼市整体回忆
2022年，房地产行业在经过“铁八条〞等一系列宏观政策的洗礼后，整个市场在一段时间内进入到一个购房观望、成交速率急遽下降的盘整时期，06年上半年，以上海、常州等城市作为重点整顿对象，宏观调控气氛依然浓烈。而处于长三角沪宁线中心点的常州，其房产形势却如雨后春笋般一路滋长，市场迅速回暖，整体楼市呈现“稳中有升〞的健康局面。而不同产品依据不同的区域及产品特性，获得各自不同的开展方向，不同楼盘由于产品力的差距，也出现上下不同的价格涨跌态势。回忆整个2022年，常州楼市大致可以概括为以下几个方面：
①开发总量不断上升，买卖市场发生转换
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1—9月份，全市完成房地产开发投资破百亿，。％，，％；，％；，％；．％。，％，占全部房地产开发投资的比重达72％。
2022年类似加息、新政等一系列国家宏观调控的“铁手〞使得中小开发企业感到了前所未有的生存压力，而受到市政府北迁等利好消息的促动，市场供给量不断增加，在这一年里，市场从供小于求逐渐转变为供大于求，买方市场的到来使得购房者拥有了更多的选择权，购客也在洗礼中逐步走向理性，走向成熟。
②房价上升，中价位住宅成为市场主流，同质房面临考验
随着常州房地产业的开展，房价在不断攀升，依据2022年3、4季度的数据分析来看，3800—4500元/平方米的商品住宅是常州房地产市场的热点，而同档次同类型的产品在同时间范围内剧增，其引发的供需矛盾非常明显。
③自住型需求主导市场，购房需求仍然旺盛
2022年为期三天的秋季房交会共成交159套，成交建筑总面积达14945平方米，,非住宅成交共16套，成交面积达2066平方米,成交金额共1978万元。另外意向性住宅客户484套，非住宅26套。
10月份，㎡，％，％。其中，㎡，合同销售套数4306套，％、％，％、％。在上月供给量突增的铺垫下，本月成交量首次突破“4000套〞大关，创下历史新记录。
④房屋品质提升
目前在市场上热销的楼盘根本上在产品方面都有相当高的水准。方案规划设计、景观规划和建筑设计大多出自境外设计师的手笔。会所设置已由原来的乒乓房、健身房、活动室等老面孔转向创造运动健康、享受居家休闲的新格局。会所配备已根本成为主流，健身房要求有全套的进口设备，同时配备专业健身教练，大量新兴的休闲运动，如 SP①高尔夫练习场等，被引入社区会所之中。值得一提的是，在这个时候，常州市场由于外资背景大型企业的介入，产品进入升级阶段。
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⑤品牌竞争白热化
优质的品牌住房，质量上乘、档次高、物业管理到位，既是放心房，又代表着住户身份及品位，可以满足物质、精神等多方面的需要。企业利用其品牌，进行品牌化经营、品牌化融资、品牌化整合。新城集团作为常州本地房产行业领先品牌，整合各区域工程，不断推出系列活动，围剿市场，品牌工程联动成为拓展市场和提高市场占有率的重要利器。随着常州房产市场开发脚步的加快，海内外大型房地产企业纷纷进入常州，国内一些行业内的知名品牌都不断在各区域圈地，使得市场供给量激增，销售趋势放缓。
二、热点区域行情分析
1、湖塘板块
体量大，短时间内难以消化；成熟周期3-4年。
湖塘是2022年常州商品房开发体量最大、新建工程增长最快的区域之一，该区域的开发得到了政府的大力支持，整个湖塘板块正处于成长培育期。湖塘片区以新城南都为典型，局部房型最高售价突破3800元/平方米，各家开发商众星捧月，采取跟进市场策略，拉升、稳固了该区域房价；
其中近百万平方的御城和新面市的水榭花都，都是区域内的超级大盘。06年上半年以来，湖塘片区同期推售面积占据首位，占全市总推量的31%，武进板块总案量约450万平方米左右。但如此大体量的住宅推出，综合交通，生活配套设施的建设等综合分析，短时间内主要以该区域内客户为主，很难形成居住规模和消费热点。针对这种集中开发且总量巨大的区