2018年上海二手房交易流程.docx

2018年最新上海二手房交易流程
购房前期调研
是否有租客，需租客放弃优先购买权的书面承诺；
去小区物业了解有无物业费欠缴的情况；
了解供电供水燃气是否正常，房屋质量是否有问题，是否漏水，墙壁有无裂痕等; 和小区保安或邻居打听下是否属于凶宅；
小区几公里内是否有化工厂，垃圾焚烧厂，变电站，高压电线等；房子是否靠主 干道等。
产权调查
产调信息并非只能通过房产中介才能获取，付定金前买家可以和卖家一起去房产 交易中心，卖家凭身份证拉产调。
上海市不动产登记簿 威
淞南四村
房屋坐籍
楝号
建筑面积
房屋类型
6
打印日斯：2S7年月15日.
特呼器人本乾脖陛如碧/ 押，切屈租赁、哪股惘、坷没权，睡右异议,仍俱夜例资' 滴 之曰起六个月内向人民法院提咤屋状况及产权人邂■■■■■■
证号
受理日期

32
公出
2010-
源
崩痂途
权利人
共有情况
备注
房改传历
宝2010048
房改您房归并
其中地下建筑面粗
房屋结构
总层数
核准日期
1996 年
2010-
产权调查一般包括如下信息
1、 产调查询是否完整
所查房屋若无抵押等特殊情况，都会有“房屋状况及产权人信息”以及“土地状况 信息”两页信息，上面标注了房屋的面积、类型、权利人、房地产权证号、土地 权属性质、土地用途等基本信息。若房屋有抵押，则会另有一页“房地产抵押状 况信息”，显示出该房产的抵押权人、债权数额，债权履行期限等，抵押信息一 目了然。
注意事项：现实中有人故意漏查几项重要事项，例如抵押信息、限制信息，用于 欺骗债权人，已达到借款目的，最后造成债权人权利受损。
2、 房屋状况和产权人信息
此处主要看房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和房产证上一样，里面的 竣工日期需要特别留意，直接影响到贷款的年限;底下的打印日期也需要看清楚, 时间隔太久的，房屋的权利信息可能己经变更过了。需要注意产调上所有权来源 项目，目前所有权来源有分如下几种：房改售房、分割、买卖、继承、赠与、变 更、析产等。其中出售继承的房产不满足满五唯一的条件卖家要承担20%的个税!
3、土地信息
上地坐博
国有建设用地使用权
使用期吸
上地权膨性质
土地用途
79788
使用权面枳
独用而枳
分摊面税
核准日期
2010-
房改您房归并
王警地/宝山庆泗塘新村街送7街坊29/1丘
I权利人J 供有人及/ 快专而就I '房甄寂宝201004 受理日期J2。】.
No:201719477,
经办人:
打印口期：2017年 月15日
房地产抵押状况信息
顽A产坐落
青浦区徐泾映联民版》二_；|隹 i
1幢号
ir^
部位
1 ,里
「抵押权人
中国适设银tr股份4限公司支行 |
上海市公枳金管理中心 1
树记证明号
有 2016 —K
债权数额
1630000元 ]
债务履行期限
期限从2016 « 22至2041-3-22
受理日期
2016 * 30
甬FI期
2016-4-13
备注
其中商业贷款123OOOC兀,期限夕
2016・野 22至2041-03-22
12016Y 22至2041 03 22，公枳金片款4O01XK）兀，朋为从
So:2()H .7
经办人：
打印H期：2016却 HH】4点37分12杪
上海市不动产登记簿
L申请人本次中增度圆阴屋、土地，异仗、房魂产标押七曾咚处碧冬碧华扁举%房鬼、 押，，经登记佰息系统杏阅共4所庭 土地2类登记■信息. 您
，诃自查阅敏七叫 之日起六个月内向人氏法院挝起行政诉讼或于60日内提起行政复议・
• 土地状况信息
土地都是国家的，你只有使用权，有的开发商一块地拿下来开发10几年，土地年 限大大缩水了！
4、抵押状况信息
抵押权人：此笔贷款的放款机构，也可能是典当行等其他金融机构;
期限：此笔贷款的年限，一般30年以下；
债权数额：此数额为总得贷款数，每月还款后，剩下还有多少数额是看不出来的, 这个需要去贷款银行才能查询得到；
备注：此笔贷款的组成，包括纯商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款、消费贷款 等
打印日期：不要隔太久，最好一周内；
此处仅列出一项抵押信息，有的房产会有好几个抵押信息，所有的贷款数额加起 来就是该房产总得负债。
备注：私人借贷，民间高利贷等产调是看不出的！
5、限制状况信息
限制状况分为：
司法限制：即法院查封，房