上海周浦梧桐人家养老社区.doc

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周浦“梧桐人家〞
“梧桐人家〞是中保险集团推出的国首个养老社区，主打高端养老市场，今年10月开建，预计3年完工。该养老社区定义为“太平颐养生活〞的养老模式，坐落于周浦国际医学园区，周边医疗养老资源丰富、交通便捷、风景宜人，，总投资37亿元。
〔ABCDEF为园区畴〕
周浦国际医学园区，是由国家卫生和计划生育委员会支持，市人民政府主推的“医、教、研、产〞为一体医学新概念科技园区。位于新浦东中心位置，东临申江路，南依S32，西靠S3公路，北缘周邓公路。距离浦东国际机场18公里，地铁16号线在园区西侧设有站点。
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整个园区由6个功能区组成：国际医院区、医学院校区、医疗器械与生物医药产业区、国际康复区、医学研发区、国际商务区。周浦“梧桐人家〞首期项目是该区域唯一的养老社区配置，独享周边高端丰富的健康医疗养老资源。自2008年开始园区纷纷有地开始出让，，其他均为生物医学用地、医疗仪器设备用地、工业用地、生物生化剂用地等。所以目前推测改用地土地性质是无法分割小产权。
“梧桐人家〞养老社区主打“颐养〞“乐活〞两大概念，投资资金主要是保险资金，目前与中推出的终身年金养老保险产品“悦享金生〞进展捆绑式的销售。即购置“悦享金生〞或者新款制定养老产品〔后期会再度推出针对高端客户的养老产品〕达到一定的保费标准，其前5000名客户可获得保证入住资格和优先入住资格。未来入住后，返还的年金可以冲抵养老费用。
“梧桐人家〞按照“9073〞养老模式〔90%老人依靠居家养老、7%老人依靠社区养老、3%老人依靠机构养老〕设想，针对的是7%的尖端人群，不同于大多数政府养老机构配备根本的养老服务，属于比拟高档的养老社区。目前可供床位为3600+，老人不需要额外护理，一房一厅每人每月收费大约在9000-15000元之间，包含了房间费用、物业管理费用、服务费、餐费、根本健康管理费用、老年大学费用等各项费用。如果需要额外的护理需求，就要加付额外的护理费用。
截至6月底，该产品承保保费约4亿元，2000为客户获得了入住资格。
参照国际上养老社区的盈利模式分为两种，一种是地产模式，利用银行资金和短期资金建设，再把房子变卖，但是保险资金不能直接投资居民住房；一种是长期持有，目前的保险公司投资养老社区主要采取的这种方式。
据中养老产业投资副总经理汤明菊称，不计算配套的养老年金产品，太平养老社区直接投资回报率为5%左右，当入住率达到85%才能持平，盈利周期预计为15年。而目前的盈利点有以下三点：
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①与养老结合，能对其他保险产品销售产生协同效应；②除了租金回报，还可以开发其他增值服务；③持有数年后通过转让可获得土地升值收入。总的来说，做的好的话，经营服务增值有5%~6%的稳定回报，推动地产升值的情况下，总回报为8%~10%。
中国际健康颐养社区“梧桐人家〞现推出的样板间在陆家嘴太平金融大厦31楼。
“梧桐人家〞有多款户型供选择，可分为独立生活公寓、护理型公寓。前者定位于健康自理型老人，后者定位于需要全面护理的老人。
房间情况概述：
客厅：
沙发材料为加厚高硬度海绵，进深60cm,低于市场普通沙发95cm进深，方便老人起身。
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厨房：
一体式橱柜，设计有移动式橱柜〔水槽和炉灶底下的柜子可以移出，储放轮椅〕、嵌入式冰箱、下拉式上柜〔方便老人拿取高置物品〕。
餐厅：
桌椅根据人体工程学原理设计。
卧室：
设计稳重、典雅。床为可分可和，满足不同老人需求。分床时，墙面插座可以方便使用，床头光线柔和。全屋提供中央空调，新风系统，冬季有地暖供热。
桌椅：
书桌可以供轮椅推入。
卫生间：
紧靠卧室。马桶与淋浴干湿别离，保证安全，还配备了无障碍通道。
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阳台：
为爱养花的老人们特别准备了花艺角，种植台底部通透，方便轮椅进出。
配套设施概述：
先进的社区运营管理系统——爱照护系统。
健康中心配备饮食营养自评系统，根据老人情况，量身定制个人健康档案以与护理计划。
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健康中心配备的各种体检、健康管理设备。
文娱活动区可以体验“怡普乐〞设施，它克制了普通康复训练的枯燥感，并同时增强了老人与孩子们的互动
社区配备餐饮服务，中心会所配有营养餐、风味小吃；如遇极端天气状况