房地产基础知识.pdf

房地产基础知识
房地产基础概念
房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 
1、房地产的形态：①单纯的土地;②单纯的房屋;③土地和房屋的综合体。 
2、房产是房屋及其权利的总称，地产指明确了土地所有权的土地， 
既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。 
房地产的特征
1、房地产位置的固定性 
土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定
房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制; 
2、地域差别性 
每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同; 
3、房地产的高质耐久性. 
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，
土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，
房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的 10%。 
房地产手续：五证两书
1、《建筑用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土
地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律
凭证。 
2、《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭
证。 
3、《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布
的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、
用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 
4、《建设工程施工许可证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是
房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保
护。
5、《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许
房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 
6、“两书”：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 
房地产名词解释及建筑基础知识——名词术语
跃层——跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般
在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室;二层安排卧室、书
房、卫生间等。 
复式——区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高); 
错层——户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适
合大面积住宅。 
进深——幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度); 
开间——住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度
(3m~ 较舒适); 
层高——房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(); 
净高——一间房屋内楼板面与屋顶的高度(); 
建筑间距——两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根
据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。 
户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户
居室; 
建筑系数——“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地
的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、
卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满
足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、
绿化和户外活动场地。 
三通一平——通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 
七通一平——大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水
通、电力通、通迅通、热力通、煤气通、场地平正。 
房地产名词解释及建筑基础知识——术语
1、用地性质：指规划用地的使用功能 
2、用地面积：指规划地块划定的面积
3、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。 
4、容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块
内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即： 
5、建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100% 
(总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和) 
控制高度;又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一
般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算;坡顶房屋按屋檐和屋脊的平
均高度房计算。 
7、建筑密度:指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即： 
建筑密度=建筑基底总面积/规划用地面积 
8、绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。 
绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积×100%