益阳市房地产市场现状调研.doc

益阳市房地产市场现状调研近年来, 益阳市住房产业健康、稳定、持续快速发展,取得了可喜的成绩, 房地产开发蓬勃发展,每年成交量都不断刷新和放大,其中也存在着一些问题。本文从五个方面着手对益阳市商品住房市场的现状进行分析。一、益阳市住房市场环境调查(一)益阳市住房市场总体经济环境从益阳市统计局公布的数据显示, 20 11 年度,益阳市总体经济保持稳定发展的态势, 益阳主要经济指标增幅超全省水平。全市实现 GDP713 亿元,% , 高出全省平均水平1个百分点; 6亿元,% , 高出全省水平 个百分比。全市经济保持较快发展主要得益于工业和投资的快速增长。(二)益阳市住房市场政府政策环境政府对于住房市场的调控一直处于“进行时”,而非“过去时”。近三年政策出台之密集、力度之大,更是前所未有。2007 到2009 年“救市”政策更是层出不穷,从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。 ①土地增值税将执行四级超率累进税率,即土地增值税要视增值率的大小, 采取分段计算应纳土地增值税税额的方式,对增值额超过扣除项目金额 200% 的, 分别适用 30% 、40% 、50% 和60% 的税率,不再全部按 60% 的税率计征。②取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时,对于土地转让环节的征税管理将加强。③将工业用地也纳入了招拍挂的范围,并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款,不得向其发放国有建设用地使用权证书。 :首套房贷首付最低要求两成,购买首套普通自住房的可享受房贷利率 7折优惠。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 ①对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过 5年(含5年)改为超过 2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足 2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。②按照法定程序取消城市房地产税。③个人购房暂免印花税和土地增值税。 ①规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况,并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,要按 20% 的税率缴纳个人所得税。②健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,增加房源供给,加强经济适用住房的建设和管理,积极解决城市低收入群众住房困难。③增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,建立多渠道投融资机制,通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。 5. 金融财政政策: 从2008 年10月15 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点;从2008 年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 、积极解决中心城区“有房无证”的问题。益阳市中心城区有 2万多户有房无证,这是一个历史遗留的问题,涉及面广,情况复杂。为解决好这个问题,一是市房地产管理局要迅速把底子摸清,建立好台帐。二是要有原则性的处理好这个问题。三是要提出具体的解决方案。二、益阳市住房市场需求状况和消费行为调查(一)消费者对某类住房的总需求量、住房市场需求发展趋