住房反向政策思考.docx

时间：2021年X月X日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：

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住房反向政策思考
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的 高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社 会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融 工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重 大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋 产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借 款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底 搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损 和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期 寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款 使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居 住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销 售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美 国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改 善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等 方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生
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活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房 是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可 增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放,可帮助老年人筹措长期护理费用。 对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低 社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时.，还可增加 二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选 择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有 较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务 扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了 拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开 始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严 峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度 和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人〃房产富人，现金穷人〃 现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停 留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
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