创业园策略.doc

创业园策略.doc基地区位环境分析
滨海创新创业园位于产业氛围与城市生活氛围的交汇之处，是产城一体化发展的理想载 体，而且滨海新区是天津最具有外向性经济活跃度的区域。 周边区域聚集具有一定消费人
口的中高档居住区；以天津科技大学、天津工业大学、天津大学等院校为代表，具有较高 的玩具、服装等消费品和轻工业品创意设计能力。
园区总体发展定位研究
滨海创业园经过多年的发展，借助园区周边深厚技术、产业和城市生活资源，具备由单一 的生产性园区向集产业制造、研发设计、金融投资与孵化、创意文化和现代服务业综合发 展的都市综合性科技创意产业园区发展转变；并具有引入“领头羊”企业发展主题式集聚 化产业发展园区的可能。
园区现有产业功能和建筑现状形式、规模研究
园区内现有建筑年代跨度较长，风格迥异，既有 80年代的红砖厂房，又有新世纪建设的
回字形多层楼宇，具有文化氛围感的多元化建筑形式发展的基础；同时，现有建筑主要以 生产制造、研发办公功能为主，现代科技产业园区丰富、多元的配套服务设施和能够与周 边浓厚城市氛围相融合的现代服务业态缺乏，具备多元化功能发展的需求与条件。
天津总部经济及内外资企业研发办公物业需求研究
2012年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜显示，北京、上海、深圳三个城 市居前三甲；广州、杭州、天津、南京、成都、武汉、重庆分列第 4位〜10位。
重庆工商大学专项课题研究组 2012年对天津市各区县总部经济发展能力进行数值化研
究，参考因素如下：
A基础条件（交通等基础设施和科教文卫等社会事业水平）
B商务设施水平
C人才及研发能力
D现代服务业发展水平
E政府服务水平
F开放程度
滨海新区总部经济发展能力指标平均值为 、西青、南开、和平之前，在全
市16个区县中位列第1名。
以上研究说明滨海新区总部经济发展能力具有较大的发展空间。
园区现有产业功能和建筑现状形式、规模研究 内资企业办公面积需求
企业类 型
面积需求区间及汇集区域
需求特点
物流类
160-3000怦，在各商圈均占
有一定的比重，是天津写字 楼市场的重点客群
喜欢与同行业聚集，周边希望配有银行，商务餐 饮等相关配套，周六日经常有人员驻守加班。
商贸类
100-500 m2
不排斥同行业聚集，同时希望配有快递服务。
建筑/地
产类
200-1500 m,办公地点分散， 相对讲并不集中
喜欢与冋行业聚集，对于交通的便捷性要求较 高。
金融/投 资类
500-4000 m,办公地点平均 化，相对集中在南京路、小 白楼及友谊路区域
对于安全设备要求较高，冋时要求周边受众客群 具有一定的经济实力。
制造/加
工类
190-550 m,需要的面积较 小
此类企业大多是跨国公司的驻津办事处，其中不 乏一些世界500强企业。
高科技 类
250-500 m,此类公司较为 活波，但大部分对于租金的 承受能力较低
主要考虑楼宇的性价比，较为理性。
文化/教
育类
200-1500 m,此类公司多为
语言教育机构。目前多集中 在小白楼沿线内
对楼宇空间的自由化分割要求较咼
服务资
讯类
120-360 m,此类公司在天 津优质与字楼当中分布较为 分散，对其楼宇中的企业相 应起到一定配套服务的