虹洋地产项目营销策划推广方案.doc

虹洋地产项目营销策划推广方案前言本公司自 9 月末以来,着重研究沈阳的别墅市场,针对浑南别墅市场的形势和地块自身的情况, 对虹洋地产项目产品规划和营销推广提供一些建设性的意见。第一部分沈阳别墅市场分析在本部分, 我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。一、沈阳市自然社会经济情况沈阳市(曾名盛京、奉天等)土地总面积 12980 平方公里,地处北温带, 属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候, 沈阳辖九区一市三县,其中中心区面积 公里。 1999 年沈阳市总户数为 万户, 总人口为 万人, 其中中心区( 市内五区和郊区九个街道) 户数为 112. 6 万户,占全市总户数的 % ,人口为 万人,占全市人口的 % 。 2001 年沈阳市实现国内生产总值 亿元, 其中第一产业 76. 6 亿元;第二产业 亿元;第三产业 亿元。全市公路总长度 5252 公里,其中高速公路 公里。 2001 年末沈阳市累积注册三资企业 3820 家, 其中投产( 开业) 130 5 家。 2001 年沈阳市加强绿化建设, 全市累积建成绿地面积 万平方米。 2001 年沈阳市共有 21 所普通高等学校,共招收本、专科(高职)学生 万人, 在校学生达 万人。 2001 年高等院校本、专科毕业生 万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生 4028 人,在校研究生 966 0 人,毕业研究生 1442 人。 2001 年末全市城镇单位从业人员 万人,比上年末下降 % 。在岗职工人数 万人,下降 % 。到 2001 年末全市离岗职工为 万人。根据劳动部门统计, 年末城镇登记失业人员 万人, 登记失业率为 % 。 2001 年, 全市职工平均工资为 8172 元。 2001 年城市居民人均可支配性收入为 6386 元。城市居民人均消费性支出为 5515 元。全市城乡居民人均储蓄存款为 15350 元。按照沈阳市委市政府的“开发浑南, 建设新沈阳, 把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署, 2001 年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。二、沈阳市住宅市场发展状况 2000 年住宅建设完成投资 亿元,比 1999 年增长 ; 竣工住宅面积 万平方米, 增长 % 。城镇人均居住面积由上年的 平方米增加至 平方米;农民人均居住面积达 平方米,比上年增加 1 平方米。 2001 年住宅建设投资 亿元, 比上年增长 % ; 竣工住宅面积 444. 2 万平方米,增长 % 。城镇人均居住面积由上年的 平方米增至 平方米;农民人均居住面积达 平方米,比上年增加 1 平方米。三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析(一) 沈阳别墅市场的发展历程沈阳的别墅市场始于 1992 年的河畔花园,当年的供应量仅有 20 栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的, 在许多沈阳人眼中, 10 年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。在 1996 年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰, 年供应量在 250 套以上, 相比 1992 年增长了 10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。 1997 年、 1998 年, 沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在 199 9 年, 别墅又迎来一个新的高潮, 市场供应量又达到 200 套左右。近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为 500 套左右(指的是在售部分) 图例表示 500 400 300 200 100 20 1992 1996 1998 1999 2001 (沈阳别墅市场发展历程定量分析) (二)沈阳别墅市场的版块特征分析沈阳的别墅市场历经 10 年的发展的时间,逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个版块,其中主要以南部和北部为主要代表。 1、中部版块中部版块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅——翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目,虽然只有 20 多套, 但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅——翠堤豪园成为中部版块的典型代表。翠堤豪园产品线(平方米) 总套数单价(元/ 平方米) 3 11500 14 10500 8 10500 (联排) 8 85