日本房价泡沫的启示.doc

日本房价泡沫的启示 2011-09-20 21:52:18 谁都不能否认中国目前经济的表象与日本当年的相似性:人民币升值、股市上涨和楼价的疯涨。在泡沫经济的最高峰, 银座四丁目的地价,是每坪( 平方米) 亿日元。(按现行汇率折算为人民币 700 万元) 。泡沫经济之后,像 UNIOLO 这样的平价连锁店进驻银座,这对于在泡沫经济高峰时只卖国际名牌的银座, 是不可想像的。上世纪 80 年代到 90 年代初,日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖,难以自拔,直到现在还处于恢复期。当前,从经济学家到平民百姓,许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨, 这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧,中国是否会重蹈日本的覆辙? 泡沫那是一个迷乱的年代。在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物,“理财技巧”成为全民流行语, 一半以上的日本人都持有股票。东京银座, 全球最繁华的商业街之一。三越百货门口那一对石狮子, 冷眼看着经济的潮起潮落。 1989 年, 泡沫经济的最高峰, 石狮子眼前的银座四丁目的地价, 是每坪( 平方米) 亿日元。东京的另一个地标——东京帝方英里土地的价格,居然比整个加利福尼亚的土地价值还高, 一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。日本正沉浸在一个“地价不倒”的神话中。“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国, 然后再把美国土地出租给美国人住。”莫邦富说, “在当时的日本报纸上这样的言论经常可以看到,并且被大部分日本人接受并引以为豪。”据日本国土厅公布的调查统计数据, 80 年代中期,随着大量资金涌入房地产行业, 日本地价开始疯狂飙升。自 1985 年起, 东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,1987 年住宅用地价格竟上升了 %, 商业用地则跳升了 % 。 1990 年, 六大城市中心的地价指数比 1985 年上涨了约 90% 。在东京都市圈,从 1986 年开始, 出现了几乎是垂直式的地价上涨, 高峰期 1990 年的地价大约是 1983 年的 倍。随着地价暴涨,城市住宅价格也开始水涨船高。一般来说,劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的 5 倍左右。在 1990 年,东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过了 10 倍, 在核心地区更是达到了近 20 倍的水平。即使在大阪都市圈, 这个比值也超过了 7 倍。除了地价,股市正创造着另一个“不败”的神话。日本证券公司的老板骑着火箭在美国时代周刊的封面上出现。 1989 年末,日经平均股价高达 日元,相当于 1984 年的 倍。 1989 年末最后一天更是创下接近 4 万日元的历史最高。当时,日本股市的市盈率高达 80 倍(其时,美国、英国、中国香港的市盈率为 25~30 倍) 。但人们并没有预计到危机, “当时, 日本曾经有 40 个经济学家对前景预测, 没有一个人认为会出现经济危机,都对将来表示乐观。”山一证券前副社长北川文章向记者回忆起当年的市场。主掌日本经济的大藏省也发表了预测:平均股价不久将升至 6万~8 万日元。日本举国欢腾。那是一个迷乱的年代。在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物, “理财技巧”成为全民流行语, 一半以上的日本人都持有股票, 一向以高储蓄率和节俭出名的日本人在银座排着队买 LV 的包。这种现象在日本是前所未有的, 因为从明治维新后的殖产兴业时代开始, 日本一直有一种基本倾向: 重视实业、轻视虚业。所谓“虚业”主要指投机, 尤其是股票市场上的投机。日本人把炒股的人称为“株屋”, 就是“炒家”,一直没有什么好印象。老百姓的钱财主要是存在银行、保险公司和邮局。在“股市不败”和“地价不倒”的泡沫经济时期, 老百姓纷纷把存在银行里的钱拿到了股市, “你不买股票,你就是笨蛋, 一年的投资回报就有 100% 。”莫邦富说。“银行拿着大把的钱来劝你买地, 地价在不断上涨, 而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话, 肯定会因土地升值而大赚一笔。买了土地, 银行又会以这块土地为担保,去买别的土地,如此循环反复。”邱永汉告诉记者, 邱永汉在日本被称为“赚钱之神”, 是一个历经日本几十年的经济风云而不倒的投资家。 2楼日本的资本家四面出击。 1989 年, 在夏威夷, 可以建高尔夫球场的山谷只有一个还在美国人手中, 其它全部被日本人买了。最有代表性的是东京亿万富翁横井英树,他购买了伦敦郊外的泰姆公园、英国南部的朱比特山以及苏格兰久负盛名的标志性建筑——格莱乃普城堡和西班牙巴塞罗那郊区的菲尔格拉宫殿。 1991 年,还以 4000 万美元将被视为