浅谈美国次级债危机对我国房地产市场的启示.doc

浅谈美国次级债危机对我国房地产市场的启示论文关键词:美国次贷危机;房地产市场;社会经济论文随着利率的上调, 经济逐渐降温, 房屋市场泡沫也就破灭。而以房屋市场为主的次级债, 就很容易变坏。反思这次的危机, 有很大的必然性。文章对美国次级债危机对我国房地产市场的启示进行了探讨。过去的几年,美国经济繁荣,房屋市场升温,利率相对比较低,造成大量的贷款购房。而房屋的贷款转化为了债券, 推向了市场。随着利率的上调, 经济逐渐降温, 房屋市场泡沫也就破灭。而以房屋市场为主的次级债, 就很容易变坏。反思这次的危机, 有很大的必然性。因为房地产业在国民经济和社会发展中地位日益提高, 如何促进和保持房地产业与社会经济协调发展,是政府和社会各界普遍关注的重要研究课题。所谓次级债即次级房贷,是指美录较差的客户发放的住房贷款。从根源上看, 导致次级债危机的“凶手”是美国房地产市场由热变冷。自 2001 年“9· 11”事件后,美联储为了拯救美国经济,将利率一下子降到 1% ,美国经济迅速复苏,但过剩的流动性导致美元对欧元与黄金的大幅贬值,导致房价和股市的不断上涨。从 2002 年起,美国房价每年以 10% 以上的幅度上涨, 2005 年更是暴涨 17% 达到顶点。然而, 随着美国的不断加息, 美国利率达 % 后, 房价出现下跌, 2006 年跌了一年, 2007 年更是“跌跌不休”, 直至引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。次级债危机引发全球股灾, 日本、香港地区、澳大利亚、欧洲、中国大陆, 各地股市纷纷下跌, 从而使得全球金融市场出现一片恐慌, 各地政府纷纷向金融市场注资以救市。次级债危机的导火线是房地产市场的过热与崩塌, 中国同样存在这种隐忧。其实, 中国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。因为, 从住房按揭的对象来看, 美国次级债券的次级贷款人信用还有等级之分(即“次级信用”) ,但对中国的按揭贷款者来说,估计其中很大部分人甚至连“次级信用”都没有。尽管国内普遍认为美国次级债危机对中国经济的影响是有限的, 并且中国的商业银行房贷目前也不存在所谓次级债问题, 但是, 鉴于房地产业在国民经济中的重要地位, 从次贷危机爆发的前因后果中, 国内房市理应得到深刻的教训。一、美国地产泡沫分析在美国有一个令人担心的现象是, 基于对房地产价格上升的预期, 大量投资者在踊跃在购买房产,用于出租或等待价格上升后在卖,由此导致了房屋空置率大幅度上升。 1995 年第一季度,出租房屋空置率为 % , 2001 年上升到 % , 2004 和 2005 年第一季度,又进一步分别上升到了 % 和 % 。这些数据充分表明,相对于市场需求来讲,美国出租房屋供给已经出现明显过剩, 这种局面若持续下去, 必然会导致房租下降, 从而降低房地产投资者的收益。美国全国房地产商协会( NAR ) 的调查显示, 2004 年有近四分之一的住宅为投资性购买而非自住。从历史上来看, 这个比例是很高的。投资者买房子的目的在于赚取利润, 如果租金疲软, 而房价上涨的话, 一些投资者就会将房子卖掉。这就为房地产泡沫破灭埋下了危险的导线。房地产市场泡沫的另一个迹象是房租大大低于正常水平。据波士顿托托`威顿研究公司的调查, 华盛顿地区的房屋月租费和买房月供之间