某楼盘策划.doc

某楼盘营销推广提案整稿一、市场现状【市场现状总结】 1、产品高速发展,市场的产品力需求强烈。 2、推广手法逐渐多元化,明星楼盘不断涌现,如:水韵华都、厦鑫瑞锦、恒亿豪园、恒兴·绿景等。 3、消费者观念逐渐开放,对楼盘的的要求越来越高,但缺少有效引导。 4、产品形态高速发展,开发商集中开发小高层,消费者也逐渐接受高层住宅。【龙岩楼市营销策略简析】 1、缺乏概念性炒作,在策略上过于单一,但也不泛好的楼盘形象。 2、无功效显著的促销手段,但比起往年,龙岩楼市在促销手段上已经热闹多了。 3、价格促销呆板,没有因时因地制定根据市场变化的一口价、返税价、返租价、送礼价、节日特惠价等。 4、付款难度大,定金多、首付多。 5、售楼人员缺乏专业培训,解说口径不一致。【本案市场简析】 1、龙腾路在未来三、四年内将成为龙岩房市热点区域,并会随着政府的迁入, 市政、生活配套不断完善而持续升温。但此时此景,却是“近水楼台先得月”, 现如今速度快的就能更容易的分得一杯美羹。在速度上,城市中心花园已由优势转为弱势。 2、城市中心花园因为股东矛盾事件没有在短时间内得到化解,声誉大损,虽然在规模上、配套上均胜过部分楼盘,但“企业形象”却会让个别消费者望而却步。 3、城市中心花园在未来的销售中应采取降低或减免住户的各种费用来有效争取消费者。 4、城市中心花园应在同质条件下,主要是针对水韵华都,适当降低价格争取购房者。 5、让准业主参与工程监理,快速取得客户信任,提高优质的形象。 6、提升售楼主管的专业素质,加强对售楼小姐的培训,销售时统一口径,不乱承诺。 7、改变售楼部形象,对部分细节重新修饰,营造良好的购房环境。 8、在广告宣传上系统化,融入概念性宣传。 9、在促销策略上多元化,成功的促销应该是贴近生活的。二、产品定位根据本案的特性,城市人追求健康生活、自然环保生活的心理状态,结合龙岩消费力的具体情况及现售楼盘的经验, “市中心的绿色生态城”将成为本案小区定位。(一) 什么是绿色生态城? 1、能源系统: 对进入居住区的能源,如电、煤气等从系统上采用优化方案,避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和空调系统进行节能设计,建筑节能达到50%,其他节能措施节能达到 5%。采用新能源和绿色能源,比如:太阳能、生物能及其他再生能源,使用率达到 10%。 2、水环境系统: 住宅区的水系统考虑水质和水量两个问题。在室外系统中设立杂排水、雨水重复利用的中水系统、雨水收集利用系统,水回用率达到居住区总用水量的 30%,中水系统纳入景观水系统,住宅区的供水设施采用节水、节能型,节水型器具达到 100 %。同步规划设计管理直饮水,覆盖率达到 80%。 3、气环境系统: 住宅小区的室外空气质量要求达到二级标准。居室内达到自然通风,卫生间具备通风换气设施,厨房设有烟气集中排放系统,住宅自然通风面积达 80%。 4、声环境系统: 住宅内的声环境系统,包括室外、室内和对小区以外噪音的隔阻措施。室外声环境系统设计应满足,日间噪声小于 50分贝,夜间小于 40分贝。建筑设计中要采用隔音降噪措施,使室内日间噪音小于 35分贝,夜间小于 30 分贝。 5、光环境系统: 住宅区的光环境着重满足日照要求,室内采用自然光的房间占 80%。此外,防止强光广告、玻璃幕墙等光污染达到 100 %。在室外公共场地采用节能灯具达到 10