大邑项目分析.doc

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大邑房地产
项
目
分
析
报
告
成都港圣置业营销策划有限公司
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目录
第一部分:大邑县房地产市场竞争状况
第二部分:大邑县项目操作思路
第三部分:城南新区项目分析
第四部分:营销建议
第五部分:效益分析
第一部分:大邑县房地产市场竞争状况
大邑县房地产的发展相对成都、都江堰、华阳等地而言滞后不少,2002年才刚开始起步。目前房地产开发商来自北京、浙江、成都等房地产开发成熟的城市,本地的开发商规模较小、实力不强。城内开发的楼盘不到10个。
一、综合分析:
1、无论是城南还是城北,房地产开发都为住宅物业,总建筑面积约170000平方米,沿街有底层商铺,现在只有丽景怡苑有临街二层商铺。以住宅物业开发为主,说明市场对住宅的需求很大。
2、已经开盘预售的项目,住宅销售情况良好,平均销售率在70%左右。销售均价区间在1080——1680元之间,并且在三个月里,住宅的交易单价成上涨趋势,平均上涨价格在150元每平方米左右。在国家加大宏观调控的背景下,大邑县的住宅依然成上涨趋势,除了因为工程进度所引起的必然涨幅以外,大邑县的房价涨势才刚刚起步,大邑县的房地产市场对住宅的需求很大,并且购买意图几乎都是自用型,投资炒房的行为微乎其微。
3、部分项目临街大商铺没有纳入销售目标,有的还是自己经营,销售现场推售的欲望不强,底商的价格在3500元每平方米左右,究其原因,有以下几个:
(1)、既然是自用型买主,楼盘的地段位置大都属于新口岸,商业气氛不浓,人气还不旺,商圈还没有形成,投资者信心不足。
(2)、整个县城的商业都集中在以新世纪广场为中心发散出来的东街、南街、西街、北街,商业规模相对较小,但是非常的集中,商业地产市场还需要刺激和引导。
(3)、大邑县的高端消费集中在旅游风景区一带,县城的商业消费反而档次不高,商业规模较小,这也是一个原因,新的商业物业市场形成还需要时间。
但是,随着住宅项目的成功销售,小区居住人口的增多,社区商业也会随之发展,多个住宅项目的成功开发,城区人口的增多,必要的商业配置就会顺势而生,消费人群和消费需求的增加,商业多样化、多层次、规模化的格局就会出现。商业前景可观,商业地产的前景也就越来越广阔。
4、住宅的建筑面积普遍较大,面积区间主要在110——180平方米之间,证明大多数的客户是一次置业,对住房的要求是三代同堂,并且销售对象主要是本土客户,置业自用是他们目前的主要购买意图。
5、住宅的容积率适中,,大部分的绿化率达到了30%左右,都为平层、错层和跃层住宅,并且随时间的推进,错层、跃层的比例将会增加,在规划布局和建筑设计上也越来越科学合理,销售情况良好,置业者对住房的要求向良好的居住环境和优秀的住宅品质上转移,而不是单纯的追求简单的住宿空间,当地的客户已经接受了较为先进的置业理念。低容积率、高绿化率也表明了政府的决策是把大邑县的人居环境规划成为生态人居环境。
6、随着时间的推移,投放市场的开发物业地块面积在变大,品质也越来越高,房地产开发在大邑县向专业化、品质化方向迈进,政府加大了土地的供应,各项基础设施配套,“三通一平”等建设已经到位,虽然有些地方比较脏乱,但是城市规划雏形已经出现,尤其是交通路网、水、电、光纤等基础设施的改造、铺设已经顺利完成,为房地产开发提供了良好的契机。
7、投放市场的开发物业的楼盘包装、销售现场布局、现场服务质量和宣传推广向专业化方向迈进,出现了样板房,以“西岭名苑”为代表,并有专业的策划代理公司服务,以“升晖花园”为代表,两个楼盘也是目前大邑县城区内最大的楼盘。开发量在加大,市场竞争呈现有序化竞争,想取胜市场,扩大市场占有率,就必须以产品品质、专业和服务质量取胜。
二、房地产发展前景预测
1、城市规划方面,房地产开发前景可观,市场需求量很大
招大邑县城市总体规划,两年内城市人口增加140000人,按照每户4口人来计算,还需要35000套房子,每套按120平米来计算,住宅的开发量将达到420000平米,也就是人均30平米。市场需求量很大,形势还是看好。
2、外地开发企业的进驻,房地产市场区域优势明显
浙江四胜实业、成钢集团、华讯集团等外地开发商的进驻,为大邑县的房地产市场增添了活力,同时也加大了开发量,市场竞争会更加激烈。
3、政府土地供应量加大,政策优惠,投资开发利润率更高
因为大邑县房地产供应量还很小,房地产市场还没有火热起来,所以政府在这方面鼓励房地产开发,出台了相关的优惠措施,有利于大邑县房地产市场的培养。
4、环境因素,有利于打造专业地产
大邑县是全国目前唯一的“中国生态食品建设基