新●淮海坊
商业管理合作计划书
项目概况
(一)品牌入驻现状
星巴克、茶香书香等一批中高端商务休闲餐饮基本符合项目的整体定位,也符合周边高端写字楼商务消费及地铁人流的客群定位。项目本身的整体体量不大,各品牌商铺的平均面积过大,直接造成商铺数量过少,商户租金承受能力普遍偏低,未能形成主力店与众多小铺位的有效结合,从品牌引进策略和铺位面积分割上,更多的考虑了整体形象,整体租金平衡明显欠缺考虑。
(二)业态规划
基本以餐饮业态为主,无其它业态作为补充,项目体量小固然无法做到大而全,特色精品做专是考虑的主要方向。但单一的餐饮业态也会造成消费客群的单一性,对整体街区的人气会有很大的制约性,除了中午和晚上就餐时段,其它时间会令街区一片死寂,业态的单一性是街区至今人气欠缺的主要因素。
(三)地理位置
项目地铁上盖,紧邻淮海路,周边密集分布高端商务及住宅区,地理位置相对优越,拥有庞大的客群消费基础。
(四)商业氛围与美陈
街区整体商业氛围严重不足,虽然硬件设施及整体格局营造了相对高端和时尚的消费空间,但整体街区除了目的性消费,没有令消费者值得驻足的旺场效果和体验感,这包括街区特色露天贩卖车的设置、特色美陈景观的设置、儿童游乐设施的设置等。
(五)商户经营现状
人气的不足造成商户经营不够理想,加上单铺面积过大,令其租金承受力较弱。商户的推广手段单一,基本各自为政,街区整体缺乏对所有商户的整合营销推广,商户间的资源整合与消费联动促销几乎没有。
综述,根据以上几点对项目现状的分析,归纳一下即为一个拥有相对区位优势的街区,因前期招商定位及整体规划缺乏通盘考虑,营运管理能力不够全面,造成整体街区商业氛围严重不足,人气不断萎缩,商户经营状况不佳,承租能力严重下降,租金水平远未达到预期,物业未能如期实现增值的目的。
运营目标
根据上述对项目概况的分析,通过下一步运营我们希望达成如下目标:
通过对现有商户调整,实现阶梯式差异化租金,最终实现整体租金的递增。
通过对街区铺位的重新分割,实现铺位数量的增加,并增加辅助特色零售业态,提升项目的吸客能力。
实现街区商业氛围的提升,营造更具体验感的时尚消费街区。
街区共享空间的固定临促与体验互动活动的轮番举办,达到街区人气的倍增。
加大整合营销推广力度,提升项目知名度及竞争力,实现物业价值的迅速提升。
运营计划
要实现上述运营目标,我们将针对此项目制定如下运营计划:
组织架构
考虑项目整体体量偏小,过多的人力会造成整体运营成本的增加,但考虑项目后期商户调整中的二次招商、日常运营过程的营销策划与活动执行、街区共享空间的二次经营、商户关系协调与处理等众多事务,我们拟成立复合型人才项目组为贵司提供服务,主要岗位如下:
项目总负责:1名
招商运营主管:1名
营销策划主管:1名
物业保洁主管:1名
以上配置为服务项目的最低配置,根据实际运行情况可根据贵司要求另行增设人员配置。
服务模块
招商调整
现有商户履约档案及租金情况了解(签约后15个工作日内完成)
逐个商户沟通,根据商户反馈对租金的承受能力、经营状况及续租意愿
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