房地产投资分析10-n.ppt

1第六章房地产投资税费概述第一节城镇土地使用税一、基本情况 1、颁布与实施: 1988 年9月 27 日国务院发布,当年 11 月1日实施。 2、特点: 对占用和使用国有土地的行为征税; 实行等级幅度税额。 2 二、征税范围和计税依据城市、县城、建制镇和工矿区。按面积征收。三、税额大城市 -10 元; 中等城市 -8 元; 小城市 -6 元; 小城市以下 -4 元。 3 四、减免情况?机关、人民团体、军队自用的土地; ?事业单位(国家财政拨款的)的自用土地; ?宗教寺庙、公园、名胜古迹用地; ?市政街道、广场、绿化用地; ?交通、水利、能源用地; ?填海或改造的废弃地,自使用的月份起 5-10 年内免税。 4 第二节耕地占用税一、基本情况 1987 年4月1日国务院发布并实施。 2008 年1月1日实施新<条例> 二、征税范围和计税依据占用耕地搞非农建设的人与单位。三、税额 2-10 元/m 2; -8 元/m 2; - 元/m 2; 1-5 元/m 2 四、减免情况部队军事用地;铁路、飞机场、炸药库;学校、幼儿园、敬老院、医院等用地。 5第三节土地增值税一、基本情况 1993 年 12 月 13 日国务院发布并于 1994 年1月1日起实施。二、征税范围和计税依据对转让房地产所取得的增值额征收。三、税率:四级超率累进税率。 30% 、 40% 、 50% 、 60% 。 6 ?增值额占扣除项目总额的比率在 20%-50% 部分,按 30% 征收; ?增值额占扣除项目总额的比率在 50%-100% 部分,按 40% 征收; ?增值额占扣除项目总额的比率在 100%-200% 部分,按 50% 征收; ?增值额占扣除项目总额的比率在>200% 部分,按 60% 征收。 7 四、减免情况?建造普通住宅出售,增值额未超过规定扣除项目金额20% 的; ?因实施城市规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产。 8 五、案例分析某开发商出售一栋住宅楼,收入总额 15000 万元。开发该住宅楼的有关费用支出如下:支付地价款及相关费用 1500 万元;开发成本 3500 万元;财务费用的利息支出为 675 万元;转让环节缴纳的有关税费 万元。试计算该开发商应缴纳的土地增值税。 9 [解] 首先,计算扣除项目的金额: 1500+3500+675+= 万元其次,计算增值额: 15000-= 万元第三,计算增值率: ÷=% 第四,计算应纳税额: ×30% + ×40% +(- ) ×50% = 万元增值额占扣除项目总额的比率在 50% 以下的部分增值额占扣除项目总额的比率在 50%- 100% 的部分增值额占扣除项目总额的比率在 100% 以上的部分 10第四节房产税一、基本情况 1986 年9月 15 日国务院发布并于 1986 年 10 月1日起实施。二、征税范围和计税依据(从价计税) 城市、县城、建制镇和工矿区。三、税率: % ; 12% 。