土地增值税清算流程及政策讲解学习教案.ppt

会计学
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土地增值税清算(qīnɡ suàn)流程及政策讲解
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讲解(jiǎngjiě)范畴
地皮整理
后转让
存量房转让
地皮转让
需清算开发项目
整栋单次转让
未进行实质性土地整理(zhěnglǐ)、开发
进行(jìnxíng)实质性土地整理、开发
单位、个人二手房
先预征，待符合条件后清算
建造后整体销售
投资入股
分离、合并
合作建房
其他情况
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内 容
三类(sān lèi)申报表
清算(qīnɡ suàn)流程
预征(yù zhēnɡ)
清算
后续管理
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清算(qīnɡ suàn)流程
1. 预缴税款
2. 《税务事项通知书》
3. 自行清算（可借助中介）
4. 90天之内申报并缴税（免税）
5. 在网上报税平台上传报表
6. 配合税务机关审核

8. 后续管理
结合(jiéhé)模块
报送资料(zīliào)
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报送资料(zīliào)
制定索引目录，编号装订成册：（第一项加报电子版）
1、《土地增值税清算税款鉴证报告》及工作底稿。（如自行审核，提供整套报表及说明）
2、五证
3、取得土地使用权所支付的地价款凭证、出让或转让合同；
4、项目(xiàngmù)工程建设合同；项目(xiàngmù)竣工决算；建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。
5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；
6、银行贷款合同及贷款利息；
7、税金合法有效凭证；
8、 发票复印件；
9、其他
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预 征
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况(qíngkuàng)，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 东部地区不得低于2%。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
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0%，2%，3%，4%，5%
匡算(kuānɡ suàn)率
2001年之前(zhīqián)
2010
2011
2014
普通住宅/非普通住宅
廉租住房(zhùfáng)暂不预征
非普通住宅、非住宅2%
限价房1%
普通住宅2%
其他3%
1996年预征率1%
经济适用房暂不预征
预征率
2005年
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（青地税函【2009】47号文）　三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？（一个项目一个标准）
答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民(jūmín)购买住房的意见的通知》（青政办发〔2008〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间（第一个）为准。
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目前三条标准：普通住宅须同时符合以下3个条件：
　　（一）；
　　（二）单套建筑面积在144平方米以下；
　　（三）实际成交(chéng jiāo)。
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（2014年第1号）《青岛市地方税务局关于土地(tǔdì)增值税预征和核定征收有关问题的公告》
（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入(shōurù)、实物收入(shōurù)和其他收入(shōurù)，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。
纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入(shōurù)，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。
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