土增税扣除项目及税率.doc

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容(一)转让新建房产的扣除项目:地价、开发成本、开发费用、税金(加计扣除 20% ,适用房地产开发企业的开发项目) =地价+税金+费用( 提示:这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用) 【注意】(1)纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。(2)如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配: 第一次分配:在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配:在已完工和未完工之间分配第三次分配:在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣。 ,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。可扣建造成本=开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除。 ——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1) 利息+ (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 10% 以内【注意新增内容】全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述 1、2项所述两种办法。土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。” 、城建税、教育费附加(视同税金)(两税一费) 应纳营业税、城建税及附加=转让收入或(转让收入-买价) × 5%×( 1+城建税税率+3% ) 非房地产开发企业营业税、城建税、印花税、教育费附加(视同税金)、印花税(三税一费) 应纳营业税、城建税及附加=转让收入或(转让收入-买价) × 5%×( 1+城建税税率+3% ) 印花税=转让收入× ‰【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税。特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除。加计扣除费用= (取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)× 20% 转让项目的性质扣除项目扣除金额新建房地产(房地产开发企业) (20%) (取得土地使用权支付的金额+开发成本) × ( 1+30% )+税(取得土地使用权支付的金额+开发成本) × ( 1+25% )+税+利息新建房地产 (取得土地使用权支付的金额+开发成本) × ( 1+10% )+税(非房地产开发企业) (取得土地使用权支付的金额+开发成本) × ( 1+5% )+税+利息旧房及建筑物扣除项目金额=评估价格+取得土地使用权支付的地价款或出让金和费用+转让环节的税金评估价格=重置成本