世联2011年2月青岛恩马崂山项目客户及产品定位.ppt

恩马崂山项目客户及产品定位
谨呈:恩马房地产开发有限公司
本次研究内容构成
1
青岛沿海豪宅项目分析
2
参照系典型项目分析
3
青岛高端客户分析
4
项目产品策略研究
5
项目产品定位及户型配比
Part 1 青岛沿海豪宅项目分析
随着青岛城市骨架的逐步拉大,豪宅项目逐步由沿海一线深入到沿海二线及腹地,由市南延伸至崂山
/平米
爱丁堡
颐和星苑 (综合)
山水名园 2万元/平米(2009)
银海一号 (2009)
鲁商中心
海信天玺
御景峰 2万元/平米(2008)
恩马文景园 (2009)
远雄米
万丽海景 5万元/平米
凯悦中心
银座领海公馆 (预计)
东海路9号
(2009)
典型楼盘
万丽海景
东海路9号
银座领海公馆
规模
占地面积:21748平方米
总建筑面积:150000平方米
占地约10100平方米,总建筑面积11万平方米
;
产品形式
2栋海景公寓、1栋酒店式公寓
公寓
高层住宅,1栋五星级酒店,1栋公馆
价格
均价50000元/平米,最贵80000元/平米
起价24000元/平米,目前均价35000元/平米
预计均价42000平方米
客户特征
外地客户50%,已居住在市南区与崂山区为主的私营企业老板,或上市公司老总
私营业主为主
职业特征:商界、政界成功人士
户型面积
50-96 ㎡:47% 120-170㎡:23%
220-380㎡:22% 560 ㎡:8%
140平方米~200平方米为主,顶层跃层式公寓为623平方米
160-550平方米,主力户型:160-360平方米
沿海一线项目
典型楼盘
海信天玺
上实海上海
山水名园
颐和星苑
规模
总建筑面积7万平方米
占地面积:26000平方米,建筑面积:
占地600亩,规模40万平方米
占地1400亩;建筑面积100万平米
产品形式
高层、订制化别墅
5栋板式高层(28-30层)
平层与复式
别墅、多层、小高层、高层
独栋、双拼、联排、洋房、多层、小高层
价格
均价45000/平米
均价:26000元/平方米
总价:463-1500万
均价:14000-20000元/平方米
均价27000/平米
客户特征
自用为主,改善需求为主
本地人居多自用为主,贸易物流公司老板、跨省企业董事、高管
购置目的:自用为主,其中改善居住为主,部分小户型120平米为投资
较为复合,主力客户为改善升级型客户,部分资源占有型客户,少量度假养老型客户
户型面积
140平方米-560平方米,主力户型220平方米
户型区间:178-500平方米
主力户型:230平方米
户型区间;110平方米-150
别墅总套数:24套主力面积区间:230-500平米
户型区间:150平米—420平米
沿海一线高层塔楼和别墅外地高端客户居多,本地客户大多居住在沿海一线社区感较强的项目中
地块位置
土地面积(㎡)
容积率
建筑面积(㎡)
用途
楼面地价(元/㎡)
莱阳路8#
28801

34561
住宅、商业(约4:1)
38900
市南区香港西路南、东海二路东(原审计局地块)
34924

227004
商业、住宅
17800
合计
63725
261565
莱阳路8号
绿城地块
沿海一线区域土地稀缺
沿海一线土地资源稀缺,2010年以来,仅有两块土地供应;未来高端海景住宅项目上市量很少,高端海景住宅产品具有较大稀缺性
沿海一线土地供应很少,土地非常稀缺
青岛海景土地供应分析
典型楼盘
鲁商中心
凯悦中心
中海银海1号
规模
占地面积124700平方米,建筑面积1039000平方米
占地面积:8500平方米总建筑面积:110000平方米
占地面积:,总建筑面积:23万平方米
产品形式
住宅,公寓, 商铺, 写字楼
公寓
价格

目前均价29000元/平米
起价15000元,最高价18000元
客户特征
本地客户与外地客户一半一半
青岛本地客户为主,外贸类私营企业为主,以自住为主要需求
自用为主,改善性居住较多70%-80%左右
户型面积
;面积区间为125-260㎡
60-100平米:49%
100-150平米:35%
150