拆迁安置成本及土地增值税清算.doc

拆迁安置成本及土地增值税清算.doc拆迁安置成本与土地增值税清算
开发企业开发用地如果不是净地出让，即开发企业必须对原住户或原住企业进行拆迁安置，则存在回迁安置和异地安置两种情况。国家税务总局《关于土地增值税清算有
关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，回迁安置和异地安置均应按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值
税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目
的拆迁补偿费。纳税人涉及支付或收到补差价款，应同时增减拆迁补偿费。
国税发[2006]187号文件第三条第（一）项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货
币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
、同一年度销售的同类房地产的
平均价格确定。
、同类房地产的市场价
格或评估价值确定。
因此，国税函[2010]220 号文件首先是要求房地产开发
企业应将其用于回迁安置和异地安置的房产视同销售，同时
允许开发企业按房产视同销售收入等额确认开发成本中的拆迁补偿费。假定某开发企业用于回迁安置的房产市场价格
1200万元，则应确认的房产销售收入为1200万元，同时可确认的拆迁补偿费为1200万元。现用会计分录表述如下：
1）取得拆迁用地时
借：开发成本——土地使用权12000000
贷：应付账款 12000000.
上述开发成本随同开发产品完工而转入开发产品成本。
如果在此过程中，开发企业另用货币补偿给拆迁户
300万元，
则另行增加开发成本300
万元。
（2）交付安置房时
借：应付账款12000000
贷：主营业务收入
12000000.
同时结转销售成本
借：主营业务成本
12000000
贷：开发产品
12000000.
显然，开发企业确认的销售收入与拆迁补偿成本相等，既不会增加企业所得税应纳税所得额，又不会增加土地增值
额。在土地增值税清算时，由于开发成本可加计扣除20%，因此反而可以减少土地增值额。可见，用好这项政策甚为必要。实务中，开发企业应注意解决以下两个具体问题：
第一，如果用现房作为异地安置房，可以较为方便地确
认销售收入及拆迁补偿费。如果是原址安置或用异地期房安置，则要在相当长的时间之后才能建成并交付，安置房的销售收入将在未来确认。同时，在拆迁时有必要确认拆迁补偿成本，然而在该时点并不可能预见未来销售同类开发产品的市场价格，那么，拆迁补偿成本如何计量呢？如果此时不确