东方水都＇营销推广策划书.docx

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〖东方水都〗整案营销推广筹划书
Eastern Watertown 都市新贵◎生活特区




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前言——
〖东方水都〗系福州著名开发商汇诚地产继其标志性大社区〖融侨东区〗〔一八8亩〕即将全面售磬后推出的新产品，是代表汇诚地产下阶段的全新力作。
〖东方水都〗选址地点位于福州市晋安区、鼓山中心区水上公园东侧，是理想的居住及商业开发地块。其南临城市主干道国货路〔宽55米〕，西边为水上体育公园，北临城市规划路，东侧与住宅小区〖东方纽约〗相邻，总建筑面积近10万平米。本工程以“夏威夷风情生活〞为主题，表达“以人为本〞设计理念，力求营造生态、时尚、舒适而富有品质的生活环境。其次，〖东方水都〗从社区规划、建筑设计、景观营建、空间构造等分析，都是东福州绝无仅有，堪称标志性的建筑群体。
同时，〖东方水都〗也面临东区市场共有的障碍：其一、配套不齐全、成熟度不够、生活本钱高；其二、客源区域化、难以吸收区外客源；其三、价格雷同化，均价大都在2400～2600元/㎡。
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第一局部 市场篇
福州房地产市场形势分析

宏观市场研究
热点板块分析
区域市场研究
竞争形势分析
一、宏观市场研究
〔一〕价格走势依然趋高
2003年，福州市住宅平均交易价格2724元/ M2，%，每平方米增长32元/M2。别墅增幅最大，%，位居增幅之首。
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2003年各类物业交易价格及其与2002年比照
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2002年〔元/M2〕
2003年〔元/M2〕
价格升降幅度〔元〕
比增变化〔%〕
平均交易价格
3062
3075
+一三
+
住宅
2692
2724
+32
+
别墅
3416
3989
+573
+
商场店面
7594
8581
+987
+
写字楼
3590
3378
-212
-
车库车位
3571
3122
-449
-
上表显示： 1、2003年别墅对商品房价格的提升奉献最大。
2、与2002年相比，2003年商场店面市场有好转趋势，但总体呈波状起伏。
3、写字楼价格呈下跌的态势。
4、商品房平均价格变化不大，五年来，%，商品住宅呈稳步增长，%。
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〔二〕供给及需求继续放量
2003年，商品房预售批准面积同比有较大幅度的增长：全市可供面积472万平方米，%，其中市区增长更快，，%。
自1999年以来，福州商品房预售批准面积以年均56万平方米的水平增长，%。
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
供给面积〔万M2〕
248
345
321
376
472
2003年，全市商品房合同登记总起数43302起，，，%，%，%。其中市区商品房合同登记总