上海绿地集团21城项目策划全案.doc

绿地21城营销执行方案
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目 录
一．项目定位·····························································P3
1、项目评判
2、市场形象定位
3、目标客户定位
4、目标客户分析
二．推广策略·····························································P12
1、策略概述
2、推广阶段
3、推广费用预算
三．广告企划
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·····························································P19
1、广告总精神
2、阶段广告执行计划
3、媒体计划
四．工作进度表·····························································P43
绿地集团XX项目策划全案
本案营销企划的主要目的
销售目标
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实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；
品牌目标
在绿地花园的基础上，将绿地品牌的市场影响力提升到一个新的层次；
积累客户
通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
项目定位
1、项目评判

北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；
名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础；
绿地花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“绿地”品牌有了初步的认识；
与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；
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由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。

由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，
尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；
本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；
由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。

周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成