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农信社土地抵押贷款风险及其防范
土地抵押贷款，指借款人用土地利用权作抵押而向放款银行所取得的贷款。最近几年来，农村信用社紧扣县域经济进展脉搏，发放了大量土地利用权抵押贷款（以下简称土地抵押贷款），在有效知足各类开发商、承建商对资金的需求，改善人居环境，助推县域经济进展的同时，自身也取得了较好的经济效益。目前,房地产行业方兴未艾，其高颉的投资回报率仍吸引着包括农村信用社在内的众多金融机构投入资金参与其利润分派。海量资金投入后，本身经营规模小、抗风险能力较弱的农村信用社可否定识并有效控制其风险，当引发高度重视。
一、土地抵押贷款的主要风险表现
（-）土地地理位置风险。相较而言，用于贷款抵押的土地所处地理位置越优越，其现实变现价值就越高，变现能力就越强，在贷款第一还款能力出现问题时，通过处置抵押物还款就会变得容易可行。反之，用虽经城市计划但所处地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒沟、荒丘等土地利用权抵押，虽抵押物合规合法，但一旦发生风险，则因抵押物难以处置变现，贷款回收难度就会增加。另外，将整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来计划设计顶用途不一样而不同，若是已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能酿成土地开发中计划设计带来的风险。
（二）土地评估风险。土地评估风险主如果对用于贷款抵押的土地在价值评估进程中由于大幅偏离市场公平价钱从而给贷款带来的风险。现实中，土地抵押贷款的部份评估机构评估目的是为了收费，受趋利性影响，不排除受利益驱动作不实估价报告，评估费用不仅较高，而且会出现高估地价现象；只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使土地抵押贷款评估失真；有的中介部门为了多收取评估费，故意
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高估地价，或有的中介部门为了取得评估业务，依照借款人（评估委托人）请托以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。同时，评估人的专业知识也可能影响土地评估价值失真。
（三）土地性质风险。土地性质风险主如果在未了解土地性质的前提下而将其作为贷款抵押物而致使的风险。目前在实际工作中，可能面临的多为划拨土地作抵押时因与出让土地性质不同而形成的风险。2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定，“以划拨方式取得的土地利用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地利用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。不难看出，虽划拨土地利用权能够抵押，但真要实现抵押权，必需承担因先缴纳巨颉的土地出让金及支付金领不菲的过户费用而带来的土地价值大幅缩水的风险。另外，《担保法》中明确了可做贷款抵押的土地范围和不能作为抵押的土地，且明确了乡（镇）、村企业的土地利用权不得单独抵押，若是农村信用社未能准确把握界限，可能会导到抵押无效的风险。
（四）土地开发风险。顾名思义，土地开发风险是由于对已抵押土地进行开发而带来的一系列风险。土地要增值，必需通过开发，依照建设部、国家计委、财政部等《关于增强房地产市场宏观调控增进房地产市场健康进展的若干意见》规定，“对未取得土地利用权证书、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”，不具有