上海金山项目投资分析报告[1].doc

目录
1目录
2一、总论
211>.1 项目简介

项目规划总体要求
项目建筑面积指标
编制依据
主要经济技术指标
结论
4二、市场分析
宏观环境分析
城市概况

居民生活水平
、房地产市场分析
房地产市场综述
板块特征
未来发展趋势
7三、项目周边环境
项目周边环境分析
周边环境
SWOT分析
竞争性楼盘分析
9四、项目定位
总体定位
产品定位
客户定位
价格定位
12五、财务效益
销售收入测算
建设投资估算
不确定性分析
经济效益评价

一、总论
项目简介

项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米,土地用途为居住。
项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区,西北面临近区政府、西面临近中央大道,附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区,邻近的有山鑫联城花苑,现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。
项目规划总体要求
项目占地面积142868平方米,规划建设一个大型中高档居住区,土地使用年限为70年,, , , 建筑密度多层30%,非独立式低密度住宅25%,绿化率40%。。
项目建筑面积指标
,,,别墅31131平方米;车位部分23030平方米,配套1500平方米。
编制依据
本报告根据目前可获取的资料,结合有关的政策法规和金山区有关规划,在实地考察与市场研究的基础上,通过客观分析和经济评估,为项目投资提供科学的决策依据。
此外,本报告编制依据还有:
1、上海市国有土地使用权出让合同。
2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。
3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。
主要经济技术指标
占地面积 142868m2
总建筑面积 m2
其中:
住宅 m2
多层 m2
叠加/联排别墅 31131 m2
车位 23030 m2
配套 1500 m2
容积率
建筑密度 30%
绿化率 40%
机动车停车泊位 940个
结论
本项目在目前市场行情下,总投资555,889,,销售收入658,784,392元,税后利润44,221,695元,%。从敏感度分析来看,本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。
二、市场分析
宏观环境分析
城市概况
金山区位于上海市西南,杭州湾北岸,处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县,东邻上海市奉贤区,北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里,辖14个镇、1个街道,现有人口55万。
金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇,成为内河运输主动脉。到2005年,金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后,金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后,金山北出上海的时间将大大缩短。

2004年1-,%,,预计全年增长将超过24%。结合2003年发展情况来看,金山区经济发展开始步入高速增长期。
2004年1-,%。1-9月房地产投资完成74375万元,%,%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头,从今年1-9月统计数据反映,新开工项目较多,而且其规模较大,今年的房地