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中原逸丽华庭策划报告书
前言3
第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况4
一、宏观经济形势分析4
二、运行特点7
三、供给状况12
四、销售状况13
五、价格走势14
六、深圳商品住宅市场客户需求分析15
客户差不多特点15
购买时刻置业次数19
购买区域的阻碍因素23
对住房的差不多要求26
付款方式和月供款额38
对物业的设备要求42
第二部分：2000年市场趋势展望46
总体态势分析46
趋势展望47
第三部分：福田区商品住宅区域状况分析50
片区范畴定义及概况简介50
福田区高层住宅市场分析54
香蜜湖片区概况分析57
香蜜湖片区差不多概况57
香蜜湖片区住宅市场现状概述58
香蜜湖片区住宅市场楼盘特点分析---59
香蜜湖住宅物业进展优劣势分析64
景田片区概况分析70
（一）景田片区差不多概况70
景田片区物业类型状况71
景田片区物业类型分析72
景田片区商业类型及网点分布73
景田片区以后规划74
景田片区商品住宅市场客户需求分析77
景田片区现存咨询题及应对建议78
景田片区的市场走向80
景田片区内竞争概况分析82
总结108
前言
本报告是在实地调查及资料收集的基础上对深圳商品住宅市场进行分
析研究，重点针对本项目所在的福田区，专门是香蜜湖片区、景田片区的
商品住宅市场进行调查分析和前景推测，以期为本项目的定位和日后的销
售推广策略提供市场依据和有效的启发和借鉴作用。
第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况分析
一、宏观经济形势分析
1、经济增长稳固楼市复苏速度仍不尽人意
国家统计局推测99年国内国民生产总值（GDP）将达83190亿元，%左右；出口情形比98年的为佳。在2000年，政府将重点抓
好国企改革、调整经济结构、支持科技进步、扩大内需等工作，国民经济将连续稳固进展。
亚太经济合作会议对亚洲各国以后两年（2000年、2001年）的经济
推测仅有3%的增长，相比过去几年（98年往常）的亚洲整体增长目标有所
下降，加上亚洲各国经济体制实际上仍存在各种咨询题，人们对经济前景
持审慎乐观态度。
亚洲一些国家或地区的经济状况虽有回稳趋势，但前景未见完全明
朗。香港经济虽有复苏表现，但失业率依旧高达6%，商业消费水平偏低。
尽管香港楼市近期有利好消息传出，然而整体经济仍欠坚挺。
中国国内改革困难仍专门大，下岗咨询题不容乐观，国民消费未见
明显增长。
据统计信息局估量，99年深圳经济增长14%，%下降
，估量2000年整体经济增长为12%，深圳的经济增长速度
连续有一定幅度的放缓。
99年11月〜12月，中国与美、力口、日等多国就中国加入WTO达成双边协议，这些利好消息传出，有利于刺激楼市趋于活跃。
2、银行信贷优待政策刺激有效需求
99年6月11日，央行宣布金融机构贷款利率再次下调，其中存款利
率平均减一厘，贷款利率平均减3/4厘。政府此次减息的目的专门明确，旨
在通过货币政策手段刺激消费，启动住宅消费市场，扩大内需拉动经济增
长。
99年9月1日，央行决定自99年9月21日起，各商业银行个人住
房贷款最长期限由现行的20年延长到30年；个人住房贷款利率最高水平
%%，%，这将进一步减轻购房者
的月供压力，激活房地产市场的需求。
*99年9月22日，九届人大第十一次会议通过对个人所得税的修改案，
对个人存款利息所得按20%比例征税。这一变相降息政策，将真正有效刺
激居民的消费欲望。
3、房改政策的阻碍日益深远
自98年7月1日起，中国政府在全国范畴内停止福利分房，
同时启动住房补贴制度。而99年5月《已购公有住房和经济适用房上
市出售治理暂行方法》正式出台。这些房改政策的出台，一方面促使市民
将购房打算列为消费打算的重点部分，增加楼市的购买潜力，为深圳房地
产市场的进展提供良好的市场机会；另一方面，将促进三级市场的进一步
进展和成熟。这将显现大批的原老福利房、微利房住户通过三级市场处理
旧房，从而在专门大程度上激活商品住宅市场的购买力，增加市场机会。
4、减税政策进一步激活楼市
99年8月12日，房地产市场传出实质性利好消息：国家财
政部、税务总局联合发文，对若干税收政策做出调整，以减轻个
人买卖一般住宅的负担。这一政策对目前房地产市场无疑是一场
及时雨，由于受惠最大的是个人住房消费者，因此有望直截了当刺三级市场，从而带动二级市场，降低连年高居不下的商品住宅空置率。
二、运行特点
99年，深圳商品住宅市场的总体状况能够讲是