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招商工作计划书招商工作计划书第一部分项目定位第一章项目总体定位一、前期沟通总结本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目, 因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时, 是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。前期报告在充分的市场调查基础上, 深入研究了南昌市的商业发展格局, 并创造性的提出了批发 mall 的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面, 报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势, 批发 mall 的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力,缺乏足够的市场引爆力。鉴于此,我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化, 商战一触即发。为避免正面火拼, 寻求更高层面的边缘性竞争优势, 本项目在前期报告中采取洛克菲勒不淘金策略, 跳出圈外,在产业选择方面独辟蹊径, 针对市场特点和本项目自身的优势, 为加强市场引爆力, 我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。二、项目的总体定位本项目立足于服务周边市场, 集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体, 具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。三、项目的功能定位 1 、功能组合(1) 展示、交易功能区该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区, 形成了前展后店的格局, 依托南昌对于江西极强的辐射作用,通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。同当前批发市场的主要差异表现在: 集中主题规划, 导购便利( 吸收零售商业的优点); 增加了展示的设计, 为交易提供了一个动态的展示平台( 有利于展示商品的风采,便于看样定货); 经营产品以品牌商品为主导(通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台, 有助于吸引品牌企业进入本项目, 体现本项目的中档商品交易中心的定位); 销售形式以开架式销售为主, 统一结算, 营造了良好的购物环境(良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量; 减轻经营人员工作压抑, 营造舒适的工作环境) 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化, 但需达到展示功能要求( 设计标准模式、类似街面专卖店); 可配计算机,进行客户管理,仓储管理( mis 系统) - 预留管线。(2) 会展会议、推介培训服务功能区该区域是市场的配套功能区, 主要是提高本案的档次和水平; 同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会, 为会展会议、推出和培训奠定基础; 有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装, 可以安排各种主题的时装表演, 动态地推出各个新产品, 并成为一道独特的风景城,例如: 季节主题: 春、夏、秋、冬;类别主题: 时装系列运动系列绅士系列学生系列淑女系列动态的、系列的活动, 可以增加市场的热点和兴奋点, 吸引人流; 组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛; 有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训, 提高经营人的素质, 发展其技能, 开发其潜力,变得更有才干; (3) 零售功能区零售功能区主要是拉动市场的人气, 但是引入的零售业, 不是按照商业中心区的业态引入, 而是引入对批发市场经营有益的业态; 引入的企业应该是行业的龙头, 能够带动其它中小企业和个体进入。例如,麦德龙的客户群有 60-70% 是团购客户,它走的是一种& 的批零兼售的仓储式超市功能。或者引入专业商店的品牌商家,如国美、苏宁等电器经销商;东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体, 借助大企业同小批发企业的错位经营,形成某种批发产品种类的集群。同时,引入一定比例面积的超市,专营店,可以汇聚消费人流,增加本项目的出售或出租面积, 降低投资商的风险,增加项目的成功率。(4 )休闲娱乐功能本案的经营者既是一个庞大的经营群体,也是一个庞大的消费群体,一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面, 为了业务的需要, 接待客户需要一定的休闲娱乐设施, 另一方面, 批发业务通常在下午 3-4 点钟结束, 需要一个消费的空间。同时, 南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所, 在本案内建立一定的休闲娱乐设施, 可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。该区域为配套服务区,以满足本项目经营主体和消费者需求为主导,兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求,可以规划批发商会所,设置各种时尚休闲的项目,例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目; 各种主题的餐厅、茶室; 设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。(5) 仓储物流功能本案作为位于洪城区域的新型批发 mall , 仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务, 同时也将填补整个区域的市场空间, 独