2010-3-2昆明市场发展趋势研究报告.doc

文件编号:【YNZC-20100301-001】号
2010年昆明房地产市场发展趋势
研究报告
云南中晟置业发展有限公司
研发部
二○一○年三月
目录
第一部 2000-2009年昆明房屋成交量与城市化进程研究 3
一. 2000-2009年昆明房屋成交状况简析 3
二. 2000-2009年昆明城市化进程简析 4
三. 小结 5
第二部分 2010年昆明城中村项目供给体量研究 6
一. 昆明城中村概述 6
二. 2010年待改造城中村调研分析 6
三. 2010年即将入市销售项目分析 9
四. 小结 10
第三部分昆明高新区市场发展趋势研究 11
一. 2009年片区市场成交状况分析 11
二. 2010年片区市场供给状况分析 13
三. 2010年片区市场销售价格分析 16
四. 2010年片区市场发展趋势 17
第四部分昆明主城市场发展趋势研究 18
2000-2009年昆明房屋成交量与城市化进程研究
2000-2009年昆明房屋成交状况简析
【数据来源说明】
1)、2004年以前交易数据来源于网络相关记载,除成交均价、成交金额外,成交面积、成交套数均为约数;2)、2004-2009年商品房交易数据来源于昆明市房产信息网备案登记及公司研发部市场数据库。
【2000-2009年成交状况分析】
2000年,昆明结束了国家计划福利分房时代,自2001年起,昆明房地产市场真正走向市场化运作,如今已走过了整整十个年头。但2004年以前市场仍在摸索中缓慢前行,直至2004以后,市场才逐渐成熟并、走向高峰。
成交均价看,2001-2009年,成交均价由950元/㎡上升到5257元/㎡,涨幅553%,2004年以前,成交均价未超过3000元/㎡;2005-2007年,房屋成交均价出现十年以来的第一次高峰;2008年受宏观大环境影响,成交均价有所下跌;2009年,出现十年以来第二次高峰。2010年,城中村改造项目将放量供给,受开发成本因素影响,房屋销售价将可能持续保持上扬趋势,否则,本土市场将会面临2007年的市场第二次洗牌。
成交面积看,2001年是本土市场化运作的第一次探索,供给量约150万平米,年成交量仅65万平米;2002-2003年,成交量冲破100万平米大关,直抵200万平米;2004年年成交量跨上了一个全新(490万平米)的台阶,2005年之后,年成交平均量保持659万平米,其中,2008年达830万平米峰值。
2010年,市场供给体量(规划审批项目561万平米、成交土地483万平米)约1000万平米,预计成交量将会与2009年持平。
成交套数看,2001年是本土市场化运作的第一次探索,供给房源约15000套,年成交量仅5000套;2002-2003年,成交量冲破20000套大关;2004年-2009年,年平均成交房源达53595套,其中,2009年,成交套数达十年以来峰值67943套。2010年,受本土宏观政策(城中村改造)及市场销售单价多重因素影响,产品类型往小户型开发方向发展,成绩套数将可能继续保持上升,但成交户型将可能逐渐缩小,以90平米以内户型为主。
成交金额看,2001-2009年,成交金额由15亿元上升到324亿元,,2004年以前,成交金额始终未超过100亿元,2004年以后,随着成交均价及成交面积的双双上升,成家金额也随之逐渐攀升,2007年及2009年两年,成交金额均突破300亿元大关。2010年,受市场销售价主导因素影响,成交金额将可能继续攀升。
分析小结:2010年,受供给体量及本土宏观政策因素影响,成交面积将可能继续保持550-600万平米,但成交套数将可能上升,而受开发成本影响,普通商品房成交均价将可能保持小幅上升,否则,预计本土市场将可能再次面临洗牌。
2000-2009年昆明城市化进程简析
1)、何为城镇化率
城市化率(城镇化率)是指市镇人口占总人口(包括农业与非农业)的比率。中心城区、县(市、区)及建制镇,凡列入城镇建设规划且城区建设已延伸到乡镇、居委会及村委会并已实现水、电、路“三通”的,都纳入市镇人口计算,这样能客观反映城市化进程。
2)、我国城镇化率进程
2000年,我国的城市化率为36%;2003年,中国城市人口总量为世界的17%,居世界第1位。2006年全国城镇人口57706万,%,,。截至2008年末,中国城镇人口突破60000万,%。近些年来,%左右的速度增长,预计到2015年,中国城市化率将达到50%。
根据联合国的估测,世界发达国家的城市化率在2050