商业街区规划与可持续发展学习教案.pptx

商业地产价值(jiàzhí)最优化原则
商业地产与住宅地产最根本的区别在于：后者是建设加销售的开发型地产，而前者是建立在系统工程基础上的经营性地产。住宅地产通过销售最终完成投资回报和开发商退出(tuìchū)，而商业地产的价值实现，最终是的、专业的组织体系从整体上协调政府、管理机构、经营企业之间的关系，组织实施有利于王府井商业街发展的各项活动，将王府井作为一个品牌推向市场；
针对王府井未来发展的各项规划工作，给予可操作性的建议，指导相关部门和机构将王府井商业规划得以分步实现。
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数据调查及其主要(zhǔyào)结论
前期数据调查包括店铺调查、品牌调查、消费者意
向调查、客流量调查、客动线调查、经营者调查、国内外著名商业街调查、商业环境调查、市场(shìchǎng)环境调查9个方面的内容。
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经济(jīngjì)发展带来了消费变化
一个均收入在1000美元以上，社会的消费结构将发生全面升级，由温饱型向发展型、享受型转变。
精神(jīngshén)消费
大量(dàliàng)新兴商业业态出现
导致
城市中心商业街内的商业业态和模式转型
物质消费
百货店的转化
小型化/商业街里的百货店面积5000m2
精品化/专业化/主题化
城市多核多级商业中心出现
导致
常规物质消费
个性化、高级化消费
核心问题的产生
业态与店铺未满足市场及消费者的变化
各类新兴商业业态多分布于非城市中心区抢夺了城市中心区的市场分额
仓储式
大型超市HM
超级商店
超市
折扣店
工厂直销店
便店利
全球前30大零售商均为以上新兴业态
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历史文化名城
国际(guójì)大都市 + 历史文化名城
王府井是这两者的形象代表
国际大都市
王府井：
担当与城市定位一致的重任：国际、现代(xiàndài)、传统
城市(chéngshì)定位
国际大都市
中国首都
城市空间及功能体现
国际认识北京的窗口
城市商业空间
传统市级商业区
城市商业形态的丰富
历史承传的影响
历史文化名城
城市的核心
衰落的市级商业区
历史和传统的体现心品质
拉动商业复兴的举措
浓厚的历史文化氛围
宜居城市
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全客层：
高中低/老中青/本地/旅游/中外
旅游客层
本地中青年客层
口号：
拉回本地消费者
打动旅游者
规模
单一客群难以支撑如此规模商业面积
目
标
消
费
者
重
点
提
升
延续：
发挥王府井品牌效应和已有客群优势
东方广场等商业设施的出现已发挥了引领本地消费者回归的作用，继续这种努力将是今后王府井商业发展的调整方向。
与北京其他商业街竞争力的体现，保持持续旺盛人气的来源。
前来王府井的主要消费者为：
来自本地及全国(quán ɡuó)的高中以上学历的20-45岁的公司职员或学生
王府井消费者构成(gòuchéng)现状：
地域：全国各地（北京人55％，外地外国人45％）
性别：男女各半 年龄：20-45岁的年轻人
职业(zhíyè)：公司职员、学生为主 学历：高中以上学历为主
王府井未来的目标消费者：
定位分析－目标消费者定位
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国际知名商业街与王府井业态(yè tài)结构对比
商业街的业态结构与该地区的国民(guómín)生活水平和消费习惯息息相关。在与世界知名商业街业态结构进行对比发现王府井仍是以购物业态为主的生活型商业街，出现这种状况是与我国所处的经济发展阶段相吻合的。左图给出了纽约、北京人均收入和恩格尔系数与商业街业态比例的对比关系：即当北京人均收入只有纽约人的十分之一、恩格尔系数三倍于纽约时，王府井商业街与第五大道的购物比例相差两倍多也就不奇怪了。所以针对目前王府井所处的社会经济发展水平，其各业态、尤其是文化等精神消费的结构调整将是一个缓慢的过程；目前重点则应在整体文化氛围上、购物业态和适合中国人消费习惯的餐饮业态的品质提高上先行调整.
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实现效益最大化/价值(jiàzhí)长远化/品牌最优化
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分区布局
1、精品(jīnɡ pǐn)时尚区
2、特色商业区
3、旅游服务区
4、文