星河湾流程管理手册.doc

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受控文件
业务流程管理手册
手册现行版本： A/0
个阶段〔1/6〕的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
：配合专业的任务。
工程立项
主体构造开工
开盘销售
入伙
工程论证阶段
工程筹划阶段
设计管理阶段
工程施工阶段
竣工
销售管理阶段
入伙管理阶段
拓展
营销
设计
工程
组织工程论证
初步产品定位
规划要点/规划草案
组织工程筹划/产品、市场及客户定位研究
概念规划设计
营销筹划、工程推广方案筹划、工程前期推广及销售前准备
方案设计
扩初设计
施工图设计
设计配合、供给商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工
主体构造施工至具备预售条件
工程施工至竣工验收
销售及入伙配合
工程施工配合、销售配合及入伙配合
销售事务管理
入伙事务管理
本钱
估算
测算
预算、标底、合同价
进度款、工程变更、招标采购
结算
工程筹划
组织工程论证
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工程论证
工程论证阶段工作流程框图
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工作流程关键点说明
房地产市场信息的收集及分析
信息的*围：指日常的各种信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、竞争对手的产品信息、本钱信息、市场信息等。
收集渠道：各归口部门应建立信息收集的渠道，同时在公司内部应建立信息沟通、共享的平台；
各主责部门负责各自信息库的建立，营销筹划部负责土地信息、产品信息和市场信息等信息库的建立；本钱管理部负责本钱信息库的建立；材料部负责材料信息库建立。
各种信息应按照相应作业文件的要求定期进展分析、总结，并把总结的结论应用到工作中去。
初步确定拓展目标
从定期分析的土地信息中甄选出目标地块，并基于公司整体战略的考虑初步确定拓展目标。甄选时应进展初步的投资效益框算，并比拟不同方案之间的投资效益差异，以追求投资效益的最大化。
投资效益的框算应根据公司以往数据信息、市场收集的信息和基于前二者的推算数据。
组织预可研论证
初步确定拓展目标后，营销筹划部应对目标地块组织专项的市场调研，适当时可参考外部机构提供的信息。包括目标群体的选择确定、可能的目标价位、可能的风险及应对措施等等。
本钱管理部根据规划设计部提供的规划要点和本钱信息库的数据，进展本钱估算，形成?新工程本钱估算书?。
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由营销筹划部根据各方面信息，进展预先可行性研究，编制?预可研报告?。
组织预可研论证，在论证中不断听取各方意见，修正各种方案和数据，最终取得一致意见，并形成?工程预可研报告?和?工程建议书?。
组织可研论证
在预可研阶段确定的初步规划方案的根底上，营销筹划部进一步对目标地块进展专项的市场调研，收集更多的区域经济、市场和产品信息。可行性研究应该做到：
了解该工程背景资料，初步判断工程操作方式，
进展工程实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和工程特点做出初步工程定位，至少包含以下内容：
工程的档次、目标客户群；
工程大致开发周期；
工程占用公司资金情况；
工程中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。
工程负责人可根据工程的特殊性与否，进展后续处理：
常规工程，易于规划的：确定各种形式产品的面积组合，取得各种形式产品含根本配套后的本钱数据，作为初步经济测算的依据；
特殊地形