商业银行房地产信贷的风险分析.pdf

内容摘要近年来,随着我国房地产行业的迅速发展,房地产信贷已成为商业银行重点发展的业务。然而,在房地产信贷快速发展的背后,风险也正在逐渐暴露和显现。假按揭、银行违规放贷、开发商违规套贷等情况时有发生。如果商业银行不能对当前房地产信贷面临的潜在风险进行有效识别与控制,那么,房地产信贷业务的快速扩张可能成为商业银行一个不容忽视的风险源。我国的房地产信贷有什么特征,会有哪些风险?应该如何防范?这些问题的解决正是本文写作的目的所在。本文的写作思路是:首先对房地产的概念作出界定,在此基础上将房地产按用途分为住房和商业房地产两类,进而对这两类房地产的特点进行比较和总结。由于房地产开发具有资金投入大,建设周期长, 风险程度高等特征,房地产开发与经营对金融支持的要求很高,靠房地产开发商的自有资金是无法满足的。那么,房地产开发的融资渠道有哪些?在我国房地产金融的发展状况如何?顺着这个思路,本文分析了我国房地产业的几种融资渠道及发展现状,其中,银行信贷是目前我国房地产业的主要融资方式。因此,本文重点分析了我国房地产信贷的特征:风险大且集中于商业银行、没有金融替代产品来转移和分散风险等。我国商业银行房地产信贷风险的出现不仅与房地产开发商、个人、商业银行等参与者有关,还与我国的经济社会法律环境有关。最后,依据对商业银行房地产信贷的全面分析提出几点防范风险的措施和对策。本文共分四个部分: 第一部分是对房地产信贷的一般分析。+房地产位置的固定性导致不同区域的房地产因周围的环境和设施的不同产生价格和价值的差异;房地产的经济效益比较可靠具有保值增值的功能;房地产的投资规模大,开发周期长等特征使房地产成为一种独特的商品。房地产因用途的不同对以上特征的侧重程度也不同,本文针对其中的两种来分析。房地产的开发需要投入大量的资金,仅仅依靠房地产开发商的自有资金是远远不够的,因此,融入所需的大量资金是保证房地产开发顺利进行的关键。目前我国房地产业融资的主要渠道有:自有资金、预售房款、银行贷款、施工单位垫资、发行股票及上市和信托融资等, 而银行贷款依然是主要融资方式。结合我国的发展现状归纳出我国房地产信贷的特征是:风险大且风险集中于商业银行、缺乏转移和分散‘风险的金融替代产品有限,存贷款期限不匹配等。第二部分用信息经济学的理论来分析商业银行房地产信贷的风险。因为信息不对称的存在商业银行在选择借款人时会出现逆向选择。在签订好合同之后,借款人会出现道德风险问题。无论是逆向选择还是道德风险,都会给银行带来风险。银行内部上下级之间可以看作是一一种委托代理关系。因为双方掌握的信息不对称,很容易出现“内部人控制”问题,给银行带来风险。第三部分是本文的重点,针对商业银行房地产信贷的风险进行全面的剖析。从商业银行的角度看,房地产信贷的风险主要是房地产商的信用风险、房地产商的经营风险、商业银行的操作风险和融资渠道有限导致风险集中于银行。 l、房地产商的信用风险在我国,房地产商的信用风险实质上是欺诈风险。开发商通过流动资金贷款来顶替开发贷款、高估地产项目价值、隐瞒开发项目的用途、假按揭等方法来套取银行贷款。其中,假按揭贷款近几年使很多商业银行蒙受了巨大的损失。 2、房地产商的经营风险房地产商的经营风险涉及到房地产开发的整个过程,从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售,涉及的环节多、周期长,期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节,而一旦某一个环节出现风险,则整个项目就会产生连锁反应。项目出现问题,可能会影响房地产开发的按期完工、房地产商的收益,给银行贷款的安全收回带来更多的不确定性。 Jk 3、.商业银行的操作风险由于借款人还款能力的波动性、房地产贷款业务流程的不完备性以及抵押物估值和处置的不确定性,给银行房地产贷款的安全性、按时收回也带来很多的不确定性,也是银行必须正视的风险。 4、融资渠道有限导致风险过于集中从我国的实际情况看,商业银行承担了房地产业几乎全部环节的风险后,又缺乏有效的风险转移和分散机制,结果是集市场风险、流动性风险、政策法律法规风险于一身。房地产市场价格的变动、宏观经济周期性波动、政府的宏观调控等都会影响房地产业的发展,自然也会给银行带来影响。银行资金来源的短期性和房地产贷款的长期性使银行出现资产负债结构的不匹配,容易引发银行流动性风险。第四部分针对前文对商业银行房地产信贷的风险分析,提出了几项防范房地产信贷风险的措施和对策: 1、积极试行房地产抵押贷款证券化,分散房地产信贷风险证券化不仅能起到降低抵押贷款风险和提高流动性的作用,而且能够发展银行的表外业务,优化银行的资产结构以满足资本充足率的要求,并能变“死资产”为“活资产”,增加银行服务费收入,这些多方面的激励作用都促使银行成为住房抵押贷款证券化