上海静安茗园策划方案.docx

一、 市场篇
静安茗园——静安先锋企划大纲
1、 上海市房地产市场分析
A、开发投资持续上升
² 2002 年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。2002 年第一季度，上海房地产开发投资额为 亿元，同比地消费者为主体。有关数据显示，上半年登记预售商品房中，以成交面积计算，属本市居民购买的占 %，外地人士购买比例为 %，境外人士的购买比例为 %。
G、今年上半年新增经营性项目土地出让面积为 万平方米，其中住宅用地为 万平方米，占总量的 %。上半年登记预售的新建商品房中，住宅占 %，办公占 %，商业占 %。上半年二手房交易同比增长 31%，其中住宅占 %。今年的购房者中，除了居住置业外，出现了一批投资置业者。有关专家估计，投资置业约占总量的 10—20%。投资置业现象使租赁市场出现供略大于求的状况，租赁价出现 5—10%的下降幅度。此外，房价增长幅度趋缓，使短线投资客呈现观望状态。投资客的总量缩小，使居住置业比例上升。
H、综上所述，上海房地产市场仍然保持着供求两旺态势，即使今年下半年房价有所调整，也只是局部性、区域性的调整，总体房价还会小幅上仰。从中长期来看，未来上海楼市至少有 3~5 年的黄金周期，其表现特征为：增量房维持在高位运行；存量房更趋活跃，交易量将超过增量房；人均一间房目标实现，房地产增加值在 GDP 中的比重将超过 7%。但这种发展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上发展，房价亦呈波浪形上升。
2、 静安区房地产市场分析
² 静安区区域面积为 平方公里，人口 万。静安区是上海传统的居住条件较好的区域。是上海最早全部拆除“365”危棚简屋的区之一。静安区的商品住宅，主要集中在以昌平路为轴线的北部地区，南部地区基本上没有成规模的商品住宅小区。静安区的商品住宅，价格在 6000—8000 元之间。
² 静安区以千年佛教古寺静安寺得名，历史悠久，交通便利。近年来区内商贸发展形成独特优势，现已建成上海商城、上海展览中心、锦沧文化大酒店、静安希尔顿酒店、国际贵都大酒店等为主体的两大高级宾馆群。上海商城与上海展览中心常年举办大型展览，展销活动和国际商务贸易洽谈活动，静安区同时是上海金融机构的密集区，迄今已有工商、建设、中国、交通、浦东发展等 8 家银行的营业网点 60 多处，万国、申银等证券公司营业部 40 多家；另有中洋保险公司等设立的办事处。
² 近年来，静安区高品位商务楼和高品质生活住宅市场尤为火爆。截至 6 月底，来自房产建筑、销售、租赁的营业税 1．55 亿元，同比增长 45％，一跃成为全区税收"新秀"。据介绍，静安区以年均 10 万平方米的拆平旧里和大规模的改造，为全区的房产业和税收带来好运。
² 经过几年来存量商品房的消化盘整，区域市场价格曾经一度大幅滑落的静安楼市呈现出良性发展的好势头，区域内新建商品房出现了极品住宅、规模小区和特色楼盘百花齐放的态势，以高起点、高标准建设新楼盘成为静安房地
产开发商的共识。
² 静安区由于其独特而优越的地理位置，长期以来在上海人心目中的地位都是举足轻重的。静安区楼市经历了从高到低，现在又作重新调整，从低谷慢慢复苏，走向平稳发展的里程。近年来，静安区围绕着建设"双高区"的目标，静安区的整体规划和市政设施有了大幅度的飞跃。开发商也开始用高品质的楼盘来满足市场需求。静安区新一轮的旧区改造也已彻底摆脱了旧的形式，进入了全新时期。同时，也走出了低价竞争、惨淡经营的恶性循环。从楼市的回暖、房价的启动已重新体现出静安区的区域地段价值。静安区的房地产业已走出阴影，静安楼市有望再展雄风。
² 静安区位于市中心，地域优势不言而喻，向来为全市高价地区,住宅物业也以高层居多,近来的静安区楼市有了新气象：其一，多层，小高层物业日受欢迎，；其二，市中心大规模住宅小区的概念的出现，如：达安花园，聚豪天下-南草坪花园；其三，随着静安区中心楼盘的饱和,曹家渡地区将日益成为静安的"黄金宝地"。
² 静安区的楼市大致可以分为三大块：第一块为武宁南路，北京路，成都北路与长寿路内的区域，这是静安区主要的居住区。物业类型多样：高层，小高 层，多层，其中以多层，小高层深受欢迎，如：大闻-丽都院，静安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等均销量颇佳；第