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万科企业股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告

基本观点
发行主体万科企业股份有限公司
2010 年,中国房地产市场在政策调控和流动性
担保主体中国建设银行股份有限公司
发行规模无担保人民币 29 亿元支持的相互作用下实现了小幅增长。在此背景下,作
有担保人民币 30 亿元为中国房地产行业龙头的万科企业股份有限公司(以
存续期限—
2008/09/05 2013/09/05 下简称“万科”或“公司”)凭借其多年积累的品牌
上次评级时间 2010/04/14
优势、出色的管理能力和顺应市场需求、符合政策支
无担保债项级别 AA+
上次评级结果有担保债项级别 AAA 持的产品定位实现了快速增长,成为首个销售收入超
主体级别+ 评级展望正面
AA 过千亿元的中国房地产企业,行业地位进一步巩固。
无担保债项级别 AAA
跟踪评级结果有担保债项级别 AAA 同时大量的已售未结资源和可满足未来 2~3 年开发
主体级别评级展望稳定
AAA 需求的土地储备都为公司 2011 年的业绩和后续的经

营提供了很好的保障。虽然中国房地产行业易受调控
概况数据
万科企业 2008 2009 2010 政策影响而波动,但我们认为公司科学合理的发展理
所有者权益(亿元) 念、稳健的运营风格和不断创新的产品已成为公司独
总资产(亿元) 1, 1,
特的竞争优势,能够使其在不利的市场环境中稳定运
总债务(亿元)
营业总收入(亿元) 营,同时市场的波动也为公司收购兼并进一步扩大规
营业毛利率(%)
模创造良好的机会。
EBITDA(亿元)
所有者权益收益率(%) 综上,中诚信评估将公司主体信用等级上调至
资产负债率(%)
AAA,评级展望稳定,维持公司本次有担保债券信
总债务/EBITDA(X)
EBITDA 利息倍数(X) 用等级 AAA,上调本次无担保债券信用等级至 AAA。
建设银行 2007 2008 2009 中国建设银行股份有限公司为此次债券中的 30 亿元
资产总额(万亿元)
净利润(亿元) 1,068 提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
平均资本回报率(%)
平均资产回报率(%) 正面
不良贷款率(%)
¾ 行业长期看好,行业整合有加速趋势。在城市化
资本充足率(%)
注: 建设银行平均资本回报率和平均资产回报率指标进程加快、经济增长、居民住房需求增长等因素
经过年化。的推动下,中国房地产行业增长趋势仍将在较长
时期得以维持;土地成本波动、金融财税等政策
分析师调整短期内虽可能对市场预期和行业盈利水平
产生影响,但同时也相应地提高了行业进入门槛
王娟
和持续经营的难度,这将为综合实力强、品牌影
邵津宏 响力大的大型房地产企业提供市场整合机会,优
势房地产企业的综合竞争力将得到加强。
Tel:(010)57602228 (021)51019090
¾ 销售规模首超千亿,大量待结算资源极大的保障
Fax:(010)57602299 (021)51019030
了 2011 年业绩,行业龙头地位稳固。2010 年公
2011 年 4 月 6 日司实现销售收入 1,082 亿元,较上年大幅增长
%,成为中国第一个销售规模超千亿元的房
地产企业。截至 2010 年末,公司已售待结金额
达 820 亿元,且大部分将在 2011 年结算,极大
。
报告中引用的资料主要由企业提供。中诚信评估不保证引用信息的准确性及完整性。
保障了 2011 年的业绩。
¾ 土地储备大增,项目资源分布区域更加广泛。
2010 年公司新增项目资源 87 个,权益建筑面
积