上半年镇江房地产市场研究.doc

2009 年上半年镇江房地产市场报告
第一部分 当前房地产市场宏观形势
2008 年的房地产行业是一个充满着严酷的年度，随着国家队房地产行业以缩进银根为
主要措施的连续打击，加上 08 年初的雪灾和出现在美至 08年12楼市成交量最好的

月，镇江楼市开始出现回温迹象。当月成交套数聚升至
07 年同期 1540 套相比，仅下降 %，当月销售面积为

1461 套，与镇江
162449 ㎡，与
07 年同期

172316

相比下降

%，当月成交总额

716919202 元，与

07 年同期

7193377571
元相比下降

。
2、 影响 08 年镇江楼市走势的原因分析
纵观 08 年镇江楼市， 市场走势特征表现为：
成交量大幅下降， ，成交均价持续小幅上升。
影响 08 年镇江楼市成交量大幅下降的主要因素有
1、宏观经济调控政策的作用；
2、市民对
市场缺乏信心， 期望楼市成交量下降的同时，
价格也随之下降， 因此普遍采取等待观望态度；
3、 9 月份发生的国际金融风暴；
4、置业投资者全线撤离楼市。
值得注意的是，在 08 年全年成交量大幅下降的同时，市区商品房均价却持续上升。从
统计数据上看，价格上升幅度达
%，造成价格上升的主要原因是：
1、镇江市虽然同样
也受到了宏观经济调控以及下半年国际金融风暴等因素的影响，但在
08 俩土地供应价等蛀
牙开发成本并没有因此降低，相反开发成本继续持续上升；
2、镇江房价虽然经过了数年的
快速增长， 但并没有形成价格虚高的泡沫，
开发企业的利润一直保持在合理的额度内，
因此
大多数开发企业主观上不愿意降价让利销售；
3、镇江的开发企业主要投资资金链来自于自
筹，房地产业的银行贷款金额占全市银行商业贷款总额的比例不足
7%，相当于经济发达城
市的三分之一甚至四分之一，
同年镇江房地产企业银行贷款与
07 年同比上升
%，二自有
资金与 07 年同比增长 43% ，因此镇江的开发企业受银根紧缩政策的影响较小，资金压力也
相对较小； 4、 08 年镇江居民的储蓄存款持续上升，排斥从证券市场流出金额等因素，全年
居民储蓄存款比 07 年增长约
25%，说明镇江居民的实际消费能力仍然处于上升过程中，因
此镇江居民的商品房购买力不仅没有消弱，反而还在提高；
5、08 年中，支撑镇江楼市的主
要动力几乎均来自于市区居民的刚性需求，
且绝大多数购房者均为被迫入市，
与房地产开发
企业资金压力较小的处境相比，购房居民在于开发企业的房价博弈中显得较为被动。
第三部分 2009 年上半年镇江楼市数据统计分析
一、 镇江土地市场交易情况
1、 商住用地交易情况
上半年镇江市区共出让 15 幅商住用地，成交总面积为 1857 亩，平均成交价为 万
元/亩。
2、 商住用地出让情况分析
首先，镇江市城市投资公司，

镇江市交投投资建设发展公司由于系政府所属公司，

因此
两公司所取得地价并不能客观反映镇江土地市场的价格状况，其次，

XX 明豪投资

XX ，镇
江佳丰开发建设

XX ，镇江市丹徒区华城房地产

XX 取得的地方是为了建设拆迁安置房，因
此也不能代表镇江市当前的地价水平。
除上述单位外，其余单位所取得的地块平均成交价为



万元 /亩。
3、 当前土地价格
从商住建设用地出让结果中可以看出， 09 年上半年镇江市的土地交易状况并不乐观，
真正用于商住开发的单位

（不含二重） 只有

5 家共受让六幅地块， 而这

6 幅地块才真实反映
了目前镇江市的土地价格水平。以下图表是其中具有代表性的三幅地块的基本情况，其中
XX 兴地投资发展

XX 取得的地块位置位于南徐达到以南，