徐水市XXXXX项目营销方案46 ppt课件.ppt

徐水区星河湾项目营销方案
2016年4月17日
宏观市场及竞争项目分析
1
项目本体分析
2
项目整体定位
3
目 录 CONTENT
项目营销计划
4
徐水市XXXXX项目营销方案配套
竞品项目
本体小结
*
徐水市XXXXX项目营销方案46
PART 2 项目本体分析
徐水市XXXXX项目营销方案46
项目本体分析——区位及四至分析
新城区
本案
区位认知：项目位于新城区南侧，属徐水县城市核心地带
项目周边为多为成熟社区，生活配套完善
本案
徐水市XXXXX项目营销方案46
项目周围配套完善，生活氛围浓厚，生活便利；
生活配套：项目周边生活氛围浓厚，配套完善。
教育配套：项目周边幼儿园到高中一站式，教育配套较全；
医疗配套：徐水县医院/华一医院，周围医疗设施完善。
景观配套：暴河沿岸
市政配套：紧邻小型公园
项目本体分析——周边和交通配套分析
项目位于城市西部，交通体系发达，路况良好。
交通：紧邻城市东西干道巨力路与城内大街。
徐水市XXXXX项目营销方案46
城市核心——位于城市新城区核心，周边多为成熟社区，区位成熟
周边生活、教育、医疗等配套完善，有利于本案开发
周边多为成熟社区，配套完善
区位
配套
片区发展现状
项目紧邻城市主干道，路况良好，对内对外交通便利，自驾及公共交通体系发达，利于本案发展
交通
项目属性总结
本案规模较小，不具备规模优势，属短平快项目。
项目属性
市场主流户型，但户型面积偏大，虽然能利益最大化，但是容易引起客户抗性
产品属性
徐水市XXXXX项目营销方案46
PART 3 项目整体定位
徐水市XXXXX项目营销方案46
项目SWOT分析
S（优势）
W（劣势）
O（机会）
T（威胁）
项目紧邻城市主干道，交通便利，通达性强
周边多为成熟社区，各类生活配套完善
成熟区域，客户认可度较高
市场主流户型，面积控制比较合理
在售项目多为尾盘处理，市场供应量低
项目地块较小，不具备规模优势
市场主流户型，但受限严重，户型面积偏大
经济发展因素：徐水县经济发展较快，客户购买力逐渐增强；
政策因素：受益于京津冀经济圈规划，徐水划区，客户投资预期不断增加。
宏观政策的不确定影响，影响客户心理预期；
市场供应量潜在项目较多，未来竞争加剧。
徐水市XXXXX项目营销方案46
综合来看：
1）项目周边配套齐全，生活氛围浓厚，交通便利；
2）区域成熟，客户认可度较高
3）市场供应量较低
自身条件：
1）城中村改造项目，容积率过高，户型受限严重 ；
2）地块狭小，体量小，无发形成规模效应
项目SWOT总结
项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。
徐水市XXXXX项目营销方案46
本案规模小，属于短平快项目，整体战略以较低低单价、最低首付的发展战略，多种付款方式，占领市场，突出刚性首次置业和学区房概念，紧抓周边购房，实现快速销售。
围绕刚性需求进行形象定位及产品开发
突出精细化设计，提升产品附加值
充分挖掘城市配套优势带来的改善需求
项目整体发展战略
徐水市XXXXX项目营销方案46
项目整体定位
（价格定位）中低价格入市，随着市场认可度的提高逐步拔高售价
（档次定位）中档产品
（推广主题）住进她心里 倾听城市的心跳
（客群定位）刚需为主，少量改善及投资
（产品定位）刚需产品为主，附之少量改善产品
星河湾
徐水市XXXXX项目营销方案46
PART 4 项目营销建议
徐水市XXXXX项目营销方案46
项目营销目标
核心目标一：通过星河湾的热销，扩大开发商的市场知名度，为后续项目开发奠定品牌基础。
核心目标二：规避市场风险，快速实现销售，抢占市场先机，实现项目价值最大化。
徐水市XXXXX项目营销方案46
项目营销总思路
第一步：大张旗鼓，成功造势——通过形象塑造、集中推广和圈层活动营销为项目成功造势，提升美誉度，引起第一波市场关注，完成首批客户积累！
第二步：合理推售，控制价格——在第一步造势成功的基础上，通过推售策略控制和低于市场预期的定价策略开盘，造成热销氛围，引起第二波市场关注，成为市场讨论热点，从而占据市场主动权！
营销三步曲
第三步：把握节奏，拉升价格——有了一定的客户积累和市场影响力之后，根据项目工程节点和现实销售情况，逐渐拉升价格，达成利润最大化。
徐水市XXXXX项目营销方案46
建议前期以略低于市场价入市，营造热销氛围，完成首批房源热销的同时为后期房源蓄客；待项目形象、项目认可度提升后逐步拔升售价；
建议首批房源入市高层均价为4300元/㎡小高为470