认真对待不动产登记程序.doc

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认真对待不动产登记程序
　　一、问题及其分析进路　　在动产和不动产二元划分的根底上，不动产以其巨大魅力树立了不动产法的重要地位，没有人疑心不动产法在物所有权人，否则，
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A处分房屋所有权的行为就丧失正当根底，B和C均不能取得所有权，这意味着登记没有公信力。这种不动产物权变动规则的构造公式为“法律行为+不动产登记=不动产物权变动+对抗力〞。　　第三，在当事人意志之外，必须有登记这种外界因素的介入，方能导致不动产物权变动，这突破了前两种构造，德国民法第873条、瑞士民法第656条为其代表。在此，登记是不动产物权变动不可或缺的要件，故登记具有强制性;而且，即使上述事例中A的房屋所有权登记错误，C只要不知该登记有误，一般都能取得作为交易对象的登记权利，此即公信力的表现。此种规则的构造公式为“法律行为+不动产登记=不动产物权变动+公信力〞。　　不过，第三种构造部在构造要素上存在区别：德国法区分了债权行为和物权行为，物权变动不仅需要买卖合同这样的产生债权债务关系的债权行为，还要有以物权变动为容的意思表示，即属于履行行为的物权行为，这两种行为不仅在形态上相互独立，而且物权行为的效力也不依附于债权行为，债权行为的无效不当然导致物权行为丧失法律效力，这就割断买卖合同等债权行为与物权变动效力在法律上的关联性，正是物权行为和登记的结合产生了不动产物权变动的结果，债权行为存在、有效与否对物权变动已经没有太大意义，这正是我们已经比拟熟悉的“物权行为的独立性和无因性〞的涵。瑞士法也认可物权行为与债权行为作为法律概念的区分，成认物权行为相对于债权行为的独立存在价值，但没有像德国法走的则远，而是含蓄地将债权行为有效作为物权变动的前提要件之一，债权行为无效将导致物权变动无效。这样，此种构造中的法律行为在德国即为物权行为，在瑞士则是物权行为与债权行为的结合体。　　如果采用第一种构造，则物权变动是当事人心意思决定的产物，当事人依据自我意志就能解决与此有关的所有问题，物权是否有效变动仅仅依靠合同规则即可解决，无需再求诸登记这种外来的力量，这保持了民法体系功能的自足性和纯洁性。但是，正如我们所看到的，这种构造实际上没有得以全面实施，由其衍生的第二种构造才有生命力，但已经有了很大改变，以致于与第三种规则具有一样的构造，即当事人意志之外的登记因素介入到当事人关系之中。后两种逻辑构造属于法律经历的一般规律，其中包含的构造性因素是社会交易的两大重点，即以买卖契约等法律行为形式表现出来的意思要素和由登记表现的形式要素，前者以贯彻当事人间私法自治为目的，后者将权利变动情形公示于群众，以保护交易平安为目的。　　这样，登记介入到不动产物权变动之中，不仅能够产生物权法规定的对抗力或者公信力的法律效果，从而具有实体法意义
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;还为民法设立了一个通道，使得登记程序规则与物权法得以衔接并相互感应，在不动产物权变动上呈现出“你中有我，我中有你〞的交织格局，这显然是完全由民法调整的动产物权变动制度所不可想象的。因为登记，后两种构造在构造上具有了一样性;同样因为登记，后两种构造又产生了不同的法律效果，因为，“法律行为〞构造要素属于民法调整的对象，无论其意义是否一样，均包含着意欲发生不动产物权变动的意思，但又均不能直接发生物权完全排他性的后果，它们最根本的意义在于给不动产物权变动的实际发生提供诱因，在此意义，完全可以模糊它们在涵上存在的差异。在排除法律行为要素的差异后，起作用的也就是登记这个构造要素了。　　显然，从不动产物权变动规则的构造上分析，正是登记导致了法律效果的变异和分化，而实际情况确实如此。西方程序制度有悠久的开展历程，并一直与民法物权制度协同并存，这种历程受到社会各种因素的影响和制约，结果导致登记程序与物权法中的登记实体制度相互结合，形成了制度同一体。其中，登记申请、审查、决定等程序机制起着根底作用，它们决定着登记实体效果的走向，比方，
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1783年的普鲁士普通抵押权法要求登记机关在办理登记时，除了审查程序要件之外，还要审查实体权利和不动产物权变动原因关系的合法性，并由登记官员对登记结果的错误承当个人责任，通过这种实体合法审查，登记机关能够准确控制登记容、事先预防错误和记载，其实体结果就是登记的权利人被视为真实且唯一的所有权人。德公信力，除了物权行为这个根底要素之外，还在于其将登记程序归属于司法程序，由精通法律且有独立性的法院进展登记，结果就是登记簿记载能够证明土地存续状态、土地所有权、物上负担以及权利顺位关系。法审查的围非常有限，仅仅涉及当事人申请的程序合法性，而不关注实体权利，从而导致登记仅仅具有对抗力