香港“地铁+物业”模式分析.doc

香港“地铁+物业”模式分析.doc1 “地铁+物业”模式
在香港，遇到雨天人们可以不带伞而衣衫不湿地出行办事， 因为庞大的地铁
网络将地面上的建筑连为一体。这一切都要归功于香港地铁开发的“地铁+物业” 模式。所谓“地铁+物业”模式，简单地说就是港铁同时规划开发地铁项目和 2)
住宅面积
(m2)
商场面积 (m2)
写字楼面积
(m2)
总面积 (m2)
发展
密度
调景岭

236965
16800
一
253766

将军澳

190925
35514
5000
279569

坑口

138652
3500
一
142152

总计

566542
55814
5000
675487

数据来源
香港轨道建设放弃全球多数城市沿用的依靠政府财政补贴的做法， 选择独立
商业经营的模式。政府作为主要股东，投入初始资本金，交由铁路公司独立经营。 公司借助轨道与物业产权统一的权利，以及在规划、财务、管理、进度上精密统 筹的安排，较好实现成本控制与风险规避。香港政府自 20世纪70年代开始累
计投入340亿的初始资本金。截止2005年获得超过977亿的总现金收入，加 上一个完善的地铁网络以及由此所带来的社会和经济效益。 政府的主要代价是提
供沿线一定数量的土地供综合开发。
香港地铁一期工程(1975 —1989 )选择观塘线、荃湾线、港岛线3条穿越
繁华市区的线路。，投资260亿港元。其中20%为政府投入
的股本金，65%金融信贷资本，15%来自沿线17处不动产发展利润。一期工程 选线反映出以地铁缓解交通压力，并借助充足的客源实现综合效益的考虑。1992 年,港铁与政府达成协议，兴建机场铁路线（长34km ，地下8km ，高架6km ， 地面20km ,1998年通车），总投资340亿港元。政府提供70%即237亿港 元的投资（包括沿线62hm 2 土地的增值地价）。通过房地产开发，最终获得180 亿的地产收益，超过地铁建设成本的 50%。机场线房地产开发情况见表 4。
表6香港地铁公司2000 —2009年收支情况统计表（不含香港以外业务）
单位：百万港元
年份
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
总收入
25309
22311
27291
17581
18107
12963
12986
11480
10869
10966
车费收入
11498
11467
7115
6523
6282
5932
5489
5720
5728
5715
车站内租赁、管 业、商务及其他
6256
6161
3575
3018
2871
2419
2105
1966
1864
1862
香港以外的铁
路专宫权收入
1043
物业发展利润
3554
4670
8304
5817
6145
4568
5369
3755
3248