《苏州市物业服务收费管理系统实施研究细则》.doc

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《市物业服务收费管理实施细如此》〔价规字[2014]4号〕
各市、区物价局(办)、住建局(物业管理行政主管部门)，各相关单位：
为了规物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监视下，公开真实、完整、有效的物业服务本钱信息，向业主征询意见，经专有局部面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价围实施调整并约定执行。
　　业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定执行。
　　第十条 各类别墅、高级公寓、装修商品住房、、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。
　　住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
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　　保障性住房的物业公共服务收费，按照所在地政府有关规定执行。
　　第十一条　物业公共服务费可以采取包干制或酬金制等计费方式。具体方式由业主大会与物业服务企业协商确定;业主大会成立前，由建设单位、物业服务企业、业主在前期物业服务委托合同、前期物业服务协议中约定。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承当的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承当的物业服务计费方式。
　　第十二条　物业公共服务费一般由如下因素构成：
　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;
　　(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;
　　(3)清洁卫生费用;
　　(4)绿化养护费用;
　　(5)秩序维护费用;
　　(6)物业服务企业办公费用;
　　(7)物业服务企业的固定资产折旧;
　　(8)物业共用场地、共用设施设备与公众责任保险费用;
　　(9)管理费分摊(酬金制不含此项);
　　(10)经业主大会同意的其他费用;
　　(11)法定税费以与合理利润(或酬金)。
　　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务本钱。
　　第十三条 住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
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　　物业管理区域共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿化、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
　　非经营性车场车库是指物业管理区域为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
　　第十四条 物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
　　第十五条　纳入物业管理围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承当。完成交付手续的次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。
　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。
　　第十六条　新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
　　第十七条　物业服务企业可以根据合同约定预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过12个月。
第三章 汽车停放收费管理
　　第十八条 汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库与配套设施设备和相关场地进展维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由如下因素构成：
　　(1)管理服务人