房地产营销论文.doc

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合肥学院建筑工程系
房地产市场营销论文都是国家通过政策法规
与利率税制进展房地产调控的手段，既表达了尊重经济规律，又带有行政干预的色彩。第二、微观环境分析。
微观环境是房地产经营业务往来过程中的直接影响因素。包括供给者、营销中介、顾客、竞争者和社会公众等因素。
顾客是房地产产品的直接购置和使用者，任何产品，只能满足其特定的目标市场需求。如住宅小区靠近知名学校，即制订以强调子女教育为主题的营销策略，占领中小学生家庭的住宅市场；小区靠近公园绿地，即强调运动与休闲，以重点赢得中老年家庭的青房地产企业市场环境还包括各类公众，如融资公司〔开发商获得资金支持的可依赖者〕、媒介公众〔开发商声誉的保障者〕、政府公众〔这个不说也明白〕、公民团体公众〔商业地产中的重点〕、当地公众〔为施工骚扰安抚民心〕、一般公众〔散户〕、内部公众〔树立开发信心的源泉〕。在房地产开发企业中，好的产品才有好的市场，物业第一、营销第二。
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三、房地产营销策略的应用
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
 产品策略〔product〕
随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的"钢筋加水泥的丛林〞，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进展精心设计来表达其差异性，做到"人无我有、人有我优、人优我奇〞，从而赢得更多的消费者。名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比方，金马公司开发的"罗马花园〞，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。
物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。
文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化气氛，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进展人为的建立，而忽略了借助自然环境，比方借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。
 品牌推广. 良好的企业品牌对内可以提高员工的忠诚度，对外提高顾客忠诚度，给企业带来良好的经济效益和社会效益。海达房地产先后投资开发了"桃花园东里、洛川里、泰来里、日光公寓、祥居公寓、玉泉公寓〞等中、高档规模住宅，武清开发区标准厂房等三十余万平方米建筑工程，其中祥居公寓、玉泉公寓已获市级优良工程称号。在广阔消费者中有着良好的口碑，已经建立起自己的品牌。通过本工程
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——海韵家园的销售能够进一步增加企业的知名度、认知度和附加值，为今后的进一步开展提供了保证。
 价格策略〔price〕
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对工程成功及开发商的生存和开展具有积极意义。
房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。
一般由以下十项因素组成：〔1〕土地征用及拆迁补偿费；〔2〕地质勘察与设计费用；〔3〕三通一平费用和地下工程开发费用；〔4〕房屋建筑安装工程费；〔5〕公共配套设施费；〔6〕根底设施建立费；〔7〕管理费；〔8〕利息支出；〔9〕税金；〔l0〕利润。
目前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太高太多所造成的。
房地产价格形成特点。
正确运用定价策略还应了解房地产价格的形成特点：
〔1〕房地产价格受自然条件的影响很大；〔2〕制约房地产价格的不确定因素多，且价格变异性大，价格形式灵活；〔3〕价格地区性强；〔4〕价值实现时间长、形式多。正因