房屋工程保修管理办法.docx

房屋工程保修、维修管理办法
目的
为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，
确保保修工作的有效协调，特制定本管理办法。
适用范围
适用于美林基业中国美林湖开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修月定期申购、领用或领到保修中心维修材料仓库入库保
存。
负责组织与协调甲供材料供应商，如甲供材料在质保期内，出现质量问题应积极配合处理，及负
责甲供材料质保金的扣除。
物业公司：
负责每天18:00至次日8:00钟时段内的业主报修及急修抢修工作，并做好记录每天提交到保修中
心。8:00至18:00时段内的保修负责电话转接至保修服务中心接报分机，房屋工程维修报修接单以报修
服务中心为主。
负责美林湖区域内日常的水电维修，以及水电抢修工作，做好相关记录每天提交至保修
服务中心，由保修服务中心统一提交到建总成本部结算。
负责处理工程维修以外的业主投诉或诉求，及时取证，耐心解释、沟通，按有关规程执
行。
负责每月维修服务满意度回访，根据维修服务中心提交的维修半月报、月报，回访率达
40%以上。
项目保修阶段
项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，保修中心承接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管
理工作。
项目保修阶段保修工作操作规程
房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》
1新项目集中入住期间，业主提出的验房问题，在完成维修验收时业主不能来现场签认的，必须在
入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。
新项目集中交付结束后，业主的每项报修，必须执行房修相关表单的填写操作。
以下情况必须填写3联单：
需要持续入户维修作业2天（含2天）以上的；
需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的：
如：涉及空鼓、裂缝；各类渗漏；拆换木地板；拆装铝门窗框架、调换铝型材；拆
装进户门、内门框架；电气、给排水管线拆装；橱柜拆装；饰面砖、大理石调换等对业主生活影
响较大的保修项目；
c、已过保修期届有偿维修，但由于某些特殊原因，作让步无偿保修的；
d、业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的其它保修项目；
更换配件等一般小项维修，可填写《零星房屋维修处理记录单》；
房修工程师接到业主报修，应认真解答业主询问，作好记录并填写报修单，及时会同
保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项：
判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前
后要一致。
维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。
届保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。
较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后以书面形式答复业主
（可以将质量问题的结论、维修方案合并在一起），业主签字确认后实施维修。
一般质量问题的维修不予补偿。对于业主提出的额外的补偿，物业公司和保修中心不宜轻易承诺。
重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿以及对于业主提
出的额外的补偿实际损失的补偿（需有有关证明），贰千元以内（）以内
的由维修经理协调处理；贰万元（）以内由保修服务中心副总经理全权处理，超
过贰万元（）应上报建设总公司总经理确认。
.届业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。
对于正在装修或已完成装修房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用材料、保护方法，在维修
过程中予以监督。
房修工程师或协管员必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施工需安排人员旁站监理，
重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。
各维修服务中心每月12日、25日前向建设总公司上报《房修工作半月报》、每月25日前上报《工程质量保修记录表》。
除《住宅质量保证书》夕卜，一般不另外提供有关房屋质量鉴定报告。
不得将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。
防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变维修中心已确定的处理方案。
在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，业主反应较激烈、已
有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部
门经理，并抄报建设总公司。
维系中心直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程：
直接委托第三方房修的前提条件：原保修单位违反《房屋保修三方协议》约定条款，保修服务质
量不能满足物业公司和小业主合理要求的。
物业房修工程师填写《房修委托申报单》并附《物业零星