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新物业管理办法
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济南市人民政府令
第253号
　　《济南市物业管理办法》已经2014年11月21日市政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2015年2月1日起施行。
第一章　总　则
　　第一条　为规范
第三章　业主自治管理
　　第十六条　一个物业管理区域内，全体业主组成一个业主大会，对物业管理区域内共有部分实施管理。
　　物业管理区域的划分，应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。
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　　第十七条　符合下列条件之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组建业主大会筹备组：
　　（一）业主入住面积比例达到百分之五十以上的；
　　（二）业主入住户数比例达到百分之五十以上的；
　　（三）自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。
　　筹备组由业主代表和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会工作人员组成，房地产开发企业可以派员参加。
　　筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡（镇）人民政府组织推荐产生。
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　　筹备组应当自组建后七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。
　　第十八条　筹备组履行下列职责：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　（四）提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　第十九条　筹备组应当自组成之日起六十日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。
　　第二十条　依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议，或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。
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　　业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。
　　第二十一条　业主大会依法履行下列职责：
　　（一）制定、修改业主大会议事规则及管理规约；
　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（三）听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
　　（四）选聘、解聘物业服务企业；
　　（五）筹集和使用物业专项维修资金；
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　　（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）决定物业管理区域内的其他事项。
　　业主大会决定前款所列事项可以采取会议表决、书面征求意见表决或者通过市住房保障管理部门设立的电子投票系统进行表决。
　　第二十二条　业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过五年，委员可以连选连任。
　　业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示，公示期十天。
　　第二十三条　业主委员会应当自公示期满之日起三日内召开首次会议，推选主任、副主任和执行委员。
　　第二十四条　业主委员会应当在首次会议后，持街道办事处、乡（镇）人民政府签署的意见书及下列资料向县（市）、区住房保障管理部门备案：
　　（一）业主大会会议决议；
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　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）管理规约；
　　（四）业主委员会委员基本情况和联系方式；
　　（五）筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。
　　备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府和县（市）、区住房保障管理部门。
　　第二十五条　业主委员会应当履行下列职责：
　　（一）执行业主大会的决定和决议；
　　（二）组织召开业主大会；
　　（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；
　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
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　　（五）组织并监督管理规约的实施；
　　（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；
　　（七）按照业主大会决议，监督管理本