商业综合体商业规划及动线设计.doc

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城市综合体商业规划及动线设计
对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是严密联系在一起的注意加以分区，否那么低端业态拉低了高端业态的环境品质，带来的无效客流也是对高端业态的干扰。如精品百货，不希望距离超市入口太近，特别是国际奢侈品牌，一定要独立一个区域，不受其他业态干扰。例如包河万达广场是万达首次引入国际一线奢侈品牌，都集中在首层独立的区域。
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4〕按租金水平分区
不同业态可承受的租金水平是不同的。通过研究一些工程的租金情况可以归纳出一些规律。超市行业的毛利很低，经营在于大客流和货品的快速周转，其能承受的租金低，一般设于地下或者位置不太好的区域，首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝。除大品牌的洋快餐外，餐饮的坪效较低，一般设于高楼层。大局部健身休闲娱乐业态的租金也不高，且多数属目的性消费，宜安排在较背的位置。在规划阶段，应依据用地条件，对各方位的租金进展预判断才能合理布置业态，并设计为相应的空间尺度和环境条件，比方与地铁相连的地下层，其租金往往不比首层低。

分区是为了易于识别和引导，但也应适度。混合性是商业综合体的优势所在，其核心理念就是业态的关联性。我们可以将商业综合体的各种业态视为一个生态群落，尽力创造多种业态共生的条件，从而促进消费，使商业综合体这个业态群落繁荣生长。具体来说，就是增强业态之间的互动关系。
1〕利用消费的关联性
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正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利润点，这是利用消费关联的缩影。在商业综合体中，我们常看到娱乐与餐饮互动、儿童娱乐教育与儿童服饰和玩具零售的互动、运动健身馆与运动服饰和户外品牌的互动等形式。在空间布置上，万象城将滑冰场设在中心位置，餐饮布置在周边，不但是为带孩子训练的家长提供了休息的场所，有滑冰表演可以欣赏成为餐饮最大的卖点，如图4。
图4 万象城模型
2〕利用品牌的互补性
将同一大类的商品或效劳在品牌档次、风格品味、目标客群年龄等方面的差异有意识地组合在一起，以实现对消费需求的一网打尽。国外的一些品牌如ZARA，会伴生一些副牌同时出现，这是经过长期经历积累形成的开展策略。

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利用主力店布置最大可能地给随机性消费的商户带来客流，是商业综合体规划的关键价值所在。将聚客能力强的主力店，如百货、超市等设于主动线的两端，防止出现盲肠区；将目的性消费业态置于高楼层或地下商业价值偏低的位置，尤其像影城这样大客流的主力店拉动客流。另外，从这一角度考虑，纯目的性消费的专业卖场，如家居建材与购物中心的其他业态互动关系很弱，如果不为制造总规模、消化总面积，引入的意义不大。

从顾客需求的角度考虑业态空间的安排，如超市需要与停车场及公共交通顺畅衔接，使小推车平层或者通过自动步道到达车位，一般设于地下一层可以解决这个流程问题。勒泰中心是一个即将开业的大型城市综合体，不但有近20万平方米的大商业，还有甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓等物业类型，设计在商业裙房嵌入了一个小教堂，将餐饮、酒店宴会厅、客房和小教堂连接起来，使相关业态很好地满足了当今有巨大市场潜力的婚礼庆典需求，如图5。
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图5 勒泰中心商业中嵌入的红色小教堂
动线规划原那么
有了业态大体上的布局，就要以动线规划把业态空间串起来。一个商业综合体每天有数以万计的客流、数以百万计的货品或效劳及其所使用的交通工具在其中流动，因此动线设计是超级复杂的。商业动线可以分为客流动线、车流动线、后勤流线、货品流线、垃圾流线、信息流线等。动线规划是以尽量少地占用租赁面积的情况下，使人、车、物在商业空间外有序流动，防止相互穿插干扰，还是提升商业综合体品质和价值的关键手段，这主要依赖客流动线的组织。

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商业综合体的客流量巨大，万达广场通过电子计数器统计的数据，一个营业面积12万平方米左右的万达广场，日客流量在3万人左右，开业当天甚至到达20多万人。为防止客流过度集中拥挤，要充分利用交通条件，合理地与外部交通衔接，使客流比拟均匀地分散到各个方位、各个楼层，同时实现商业价值的最大化。如图6青衣城高架地铁站穿过购物中心，站台就设在商业的大中庭，各层商业直接展示给地铁客流。
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