上河村市场分析
三、市场分析
1、本区域房地产市场分析
(1)、新建商品房已无供给，二手房成为区域主要成交主体
从土地市场中可以看到，万柳区域、板井路-远大路区域已无土地供给，未来将不再有新建商品房出现。
从销售市场上看，域未来价格仍有上行空间
本案区域的房价做为北京房地产价值表达的标杆，已经不止一次续写房地产投资潜力神话了，从2022年至今该区域价格已经有了近8倍的涨幅。即使在严酷的房地产调控政策下，前年以来本区域推出的紫御府、唐宁ONE、颐和原著等工程的业绩都位列北京销售排名靠前的位置。即使在本区域无新增工程的情况下，本区域二手房成交仍十分活泼，足以见证本区域土地价值吸引力。而且随着本区域土地稀缺的不可复制性及新投资人获利及投资回报的需求，本区域的房地产及土地价值任然具有强劲的增值空间。
2、本案近一年内周边及同价值区域土地成交情况分析
据海淀区国土局了解，2022年以来，本区域已无土地供给。只有2022年3月海淀东升乡蓟门桥以北挂牌一块居住商业金融用地，建筑面积10万M2，成交价17亿元，。
今年7月在CDB东区成交的几块同样的金融用地楼地面价值都超过2万元，。
这说明，在当前优质土地极为匮乏的时期，即使在国家严格的调控政策下，优质土地仍具有不可抗拒的魅力。
3、市场价格预期
考虑到本案产品可塑性高的特点，因此按目前市场各类产品的市场需求结构及价格水平双重要素来进行初步价格预期。
1．高端住宅产品的价格预期
参数
万城华府
紫御府
唐宁ONE
交通便捷程度
环 境 景 观
公共设施完备程度
容 积 率
品 牌 影 响
建 筑 规 模
建 筑 形 式
配套设施完备情况
户 型 设 计
交 房 标 准
工程形象进度
其 他 因 素
总修正系数
可比实例价格〔均价〕
90000
88000
70000
可比实例参考价格〔均价〕
42191
34414
33943
4219
15486
15275
权 重
工程价格(均价)
75250元/平方米(毛坯房)
根据上述工程综合情况比照，得出本案以平层大户型产品的价格将在75250/平米〔毛坯房〕的水平。
联排别墅产品由于是单一市场售价，且与目前测算的高端住宅价格根本相近，因此暂按目前高端住宅进行价格定位。
1〕酒店式公寓产品作为区域市场的有效补充未来存在一定的市场空间，但受到住宅一、二级市场双重挤压其价格上涨空间不大。从目前在售两个工
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