土地增值税清算培训.ppt

土地增值税清算培训
肇庆高新区地方税务局
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一、土地增值税基本政策
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
三、土地增值税清算管理
目
录
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一、土地增值税基本政策
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（二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
(三)因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。
(四)对个人销售住房暂免征收土地增值税
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二、 房地产开发项目土地增值税清算内容
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土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（国税发[2006]187号）
对分期开发房地产项目确认分期项目问题
　对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：
（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；
（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。
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清算项目中包含不同类型房产该如何计算
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（国税发[2006]187号第一条）
清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（国税发[2009]91号）第四章第十七条规定
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土地增值税的清算条件
应进行土地增值税的清算
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
（国税发[2006]187号第二条）
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可要求纳税人进行土地增值税清算
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省税务机关规定的其他情况。
（国税发[2006]187号第二条）
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凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收
1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得初始产权证明。
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土地增值税清算的时限
对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于税务机关可要求清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
（国税发[2009]91号第十一条 ）
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房地产转让收入
（一）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）
条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）
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转让房地产收入的确认时点问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（国税函〔2010〕220号）
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非直接销售和自用房地产的收入确定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（国税发[2006]187号第三条）
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房地产扣除项目
一、取得土地使用权所支付的金额
二、开发土地和新建房及配套设施的成本
(以下简称房地产开发成本）
三、开发土地和新建房及配套设施的费用
(以下简