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乌丹星中国养老产业的开展思考
乌丹星：中国养老产业的开展思考
2022年10月26日，由中国房地产业协会主办，九如城养老产业集团承办的2022中国老年住区工程交流会暨第二届亚太养老论坛在宜兴。凯宾斯基大酒店(3楼大宴会厅)举行，是中国养老地产的盈利模式。但是真正的养老地产的盈利模式，除了我们中国这一种开发和卖房子之外，它有5种。还包括管理公司、物业增值和一般的社区。在这5种盈利模式当中，中国现在4种都有，唯一没有的是“管理公司〞。也就是说“管理公司〞靠管理输出来实现自己的利润，这个模式还没有形成。在商业模式上，我们必须答复的一个问题：离开卖房子，养老企业能不能活？养老产业生存的根底到底是什么？我不想做更多的解释，我只希望给大家一个答案——美国经过70年的开展，30家上市公司一多半都不是做房地产的，一定是投资方、运营方、开发商结合起来做的，所以结论很明确：“这个产业的根底不是靠房地产。〞这个结论已经非常明确。
复制模式方面。现在很多企业就是“复制、复制、复制〞，复制什么呢？复制一个地，复制一个房子，复制一个社区。但是你可以复制一个团队，复制一个体系吗？对于“复制〞来讲，有三个先决条件：，一定是经得起推敲的。、强大的。我们现在很多养老工程、很多养老企业，除了老板一个人，第二个人都派不出去，这还是可复制吗？。在上海做，在北京做，靠关系都能拿到很好的条件，但是，能保证到四川、到长沙、到海南还拿到同样的条件吗？中国是一个非常特殊的国情，地域文化是非常严重的，所以不要轻易谈复制，复制是有先决条件的。对绝大多数企业来讲最重要的，是不可复制他的团队，不具备团队能力，所以不具备复制的能力，所以这个产业还是需要慢慢来的。
二、中国养老产业效劳体系构建
对于效劳体系来讲，就是三件事：硬件，系统和人。硬件是根底支撑，核心是技术支撑，人是技术核心的执行者。这三者相互制约，相互影响的，结构、设备、硬件会影响到系统，系统会影响到人。举个例子：。硬件，好比你盖了一座房子，划分了区域，对效劳人员和入住老人，对本钱、范围、心理、内容、效率、管理、效果等等都会产生很大的影响。对于系统如果做统一标准的东西，产品形态、社区业态、运营管理、投资回收资本运作等等都和硬件有直接的关系。复制的是不是统一模式？这是由硬件来决定的。再举个最简单的例子，餐厅用餐的问题，在一个养老社区里有餐厅“〞，那么我们需要问设计，为什么这样布局？这样布局的道理究竟是什么？设计必须要讲的清楚。在系统设计上，我的问题是：老人的供餐和用餐方式。用包裹用餐，自助、零点等等，无论用什么都涉及到供餐方式和供餐内容，而这些直接和设计有关。。怎么采购，怎么运输，怎么从中央厨房通过什么途径到达不同的楼宇？这里面从运营和效劳来讲，就要求四个动线，要做到用餐的便捷和用人本钱的最低化。(1)老人行走距离。(2)送餐备餐的距离。(3)厨房的动线。(4)楼宇之间的动线。没有这个“动线〞，我们的效劳是没有方法做的。所以硬件设施对于养老工程的影响是很重的。我们过去讲“一碗汤的距离〞，在这儿给大家讲一个“一碗面的故事〞。这是一个真实的故事，一个失眠老人晚上想吃东西，结果楼层效劳员没有，厨房也不开门，这个老人就黑夜里到商店买面吃，结果这个老人就滑倒了，最后老人肺部感染，终生就没有再起来了。我们既然是“家〞，在家想吃是可以吃到的，那么怎么样让老人做到24小时想吃的时候都有？失能老人屋里没有厨房，这种问题怎么解决？美国解决的就很明确，失能老人的楼层里头一定要有公用厨房，楼层里的公用厨房就是给老人24小时随便煮一点的，在工作人员或者家属离开工作之后，不解决这个问题，就做不到这样的效劳。这是硬件对系统和人的影响。反过来，系统对硬件和人的影响。系统在建设住区之前，系统决定了硬件怎么投资、怎么定位、怎么配置，决定了怎么用人，需要花多大的本钱。在建设之后，系统又决定了硬件的使用效率和品质，决定了效劳的效率和效能。系统的作用是要把软硬件，把硬件和人有机的合二为一，这就是系统要做的事情。所以要非常认真的来构建这个系统，考虑怎么让它合二为一。那么，一般的系统是怎么发挥作用的？在建设之前，一个社区规划500张床活力老人高端效劳，然后1：5配，需要100人提供高端的效劳，这是我们提出的一个目标。建设之后算了一下，床均本钱，每个床到达100万以上，投资超过5个亿，开发商要求5年回本，那么运营本钱和收费模式大家可想而知。也就是说在做系统、盈利模式和收费模式的时候，在建设前和建设后提出这样的设想，对后期运营的人产生的效果是什么？，前期不收80万、100万不行。