临沂郯城商业广场高速营销下的商业物业规划.ppt

高速营销下的商业物业规划建议
1
本次报告的逻辑结构
项目地块解析
目标与愿景
原设计方案点评
核心问题提出
解决方案
实现
原则及思路
2
地块位置
地块东端：贯穿县城南北的交通主干道——郯东路G205；
划设计，最大限度的提升产品价值，并通过产品创新，打造项目的核心竞争优势？
如何提升地块南端的整体价值，使其地块整体达到均好统一，以此保证难点商铺快速销售？
如何部署开发战略，有效的控制开发及营销节奏，使项目能持续、稳健的运营？
项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益？
构建核心问题
1
2
3
4
如何降低面积相对较大、总价较高的商铺比例，降低操作风险？
14
本次报告的逻辑结构
项目地块解析
目标与愿景
原设计方案点评
核心问题提出
解决方案
实现
原则及思路
15
商业规划原则
16
规划调整思路
一道两街、内铺变街铺、铺铺临街；
退路造街、通畅商业人流、减少商业死角；
大铺变小铺，控制总价在100万左右，零剪力墙，零柱子，提高商铺的实用性；
分期开发、控制单期开发体量，确保开发一期，成功销售一期、火爆运营一期；
针对问题一、问题二的解决思路
针对问题三的解决思路
针对问题三的解决思路
17
项目地块解析
目标与愿景
原设计方案点评
核心问题提出
解决方案
实现
原则及思路
本次报告的逻辑结构
18
针对问题一、二的解决方案
19
布局设计原则：围绕地块资源，商业与住宅区协调，达到商业和住宅规划的均好性；
住宅布局设计原则
独立性：尽量保持住宅的独立性，使住宅从商业群体中相对独立出来，保持其居住的静谧性；
组团分明：使住宅的布局尽量呈现出一定的组团；
商业布局设计原则
增加商铺的临街面：让尽可能多的商铺临街或者临路，使商铺的人流量有明显的提升；
增加商业步行街：以商业步行街的方式提高消费者在购物中的休闲性和品位性；
整体布局设计原则
利用现有地块，商业和住宅形成组团，增加东西、南北商业人流通畅度、增加商业的临街面，使西南面商业难点形成步行商业街；
新布局建议
20
商业规划建议
规划建议——将原地块划分成四块地块
思路：通过东西、南北两条路将原地块进行分割；
商业布局在住宅四周，商业沿道路单面布置；
商业和住宅之间的空地采取绿化的方式，提升住宅的景观；
南向原商业部分北退，形成商业步行街，沿步行街两侧布置商业；
地块东面布置四层商业，引进商业主力店；
原方案
调整后方案
21
项目规划调整思路详解
住宅和商业间的绿地，可以增加休闲、景观类资源，提高住宅品位
住宅和商业相互独立，住宅的围合入口部分
独立的步行商业街，两侧为进深6-10m的商业
步行商业街和新增商业街自西向东的视线效果图
住宅周边围合的2层商业
酒店（四层），可以提升西南向商业价值
定向开发的四层商业
调整后的经济指标：
商业面积：约61000平米；
住宅面积：约28033平米；
沿郯东路部分可规划成4层商业引进主力店
22
考虑到住宅的实用价值建议将住宅1-2层架空，架空层与周变的绿地融为一体，最大限度的提升住宅的景观价值
空间绿地部分可以适当增加一些休闲小品或景观椅，提升周围住宅和商业的价值
规划调整建议
23
项目规划调整后的商业人流动线分析
调整后方案组团更加清晰；
东西向、南北向增加了人流和车流量；
南向增加了步行商业街，提高了原来的商业价值；
每个组团的商业都形成了临街面，人流量明显增加，提高了商业的价值；
每个组团住宅与商业基本保持独立，住宅有独立的入口；
24
原方案A、B两层商业为内街商业，临街面较少，人流量较低，商业价值不高；
调整后，商铺铺铺临街，商业价值明显提升；
调整前整体的人流动线比较曲折，人流通畅性较差；
调整后，增加了南北、东西横穿项目的商业大道，人流通畅性较好；
A
B
项目规划调整后的临街商铺明显增多
25
针对问题三的解决方案
26
27
针对问题四的解决方案
28
项目的开发周期划分
考虑到商业项目的风险性，建议将项目分四期开发，一方面可以有效的降低风险，同时一期的成功开发也会为二期、三期项目的成功奠定基础；
项目分期开发的顺序如右图所示：
一期住宅面积约7425平米；商业约12000平米，总面积约19425平米；
二期住宅面积约7497平米，商业面积约21000平米，总建筑面积约28000平米；
三期住宅面积约9821平米，商业面积约18000平米，总建筑面积约27821平米；
四期住宅面积约3304平米，商业面积约10000平米，总建筑面积约13304平米
2007年郯城商业年消化量约在5万平