黔城民惠银座招商方案.doc

黔城民惠银座招商方案1412446054.
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黔城民惠银座
招
商
方
案
责任单位：亮点商业策划经营管理公司
责任时间：2009年10月16日
----------------------------保密资料--------------------台投放,内容以招商以及优惠活动为主题〔视工期的完成度以及招商的具体情况而定发布开业信息
建议本项目 "招商先行,租售并举",以核心租户〔黔城本地大中型零售商的入驻来带动人气。
五、目标定位
1、招商对象定位
因本项目定位于"市政府唯一规划城市名片",经营者应定位为：
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次主力店+品牌店+社区配套
2、招商对象分析
次主力店：品牌超市大卖场
超市本身具备强大的聚集人流作用。利用品牌超市引导作用,零售业全面开放,通过品牌进驻宣传,炒作商圈效应,产生强势吸引消费者的威力。
品牌店：大型超市,国内知名家居高档洁具及窗帘品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌
招商范围锁定在中国一线知名品牌。只要主力店确定进驻,就为本地区的大投资者、中小经营者注入了一剂强心针,彻底打消其经营上的疑虑,并将发挥出羊群效应,促进招商进程。
项目配套性商业：黔城本地大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店〔鉴于本项目现在的特殊性,建议以此类客户为主,以求达到人气的聚集
六、招商策略
1、分行业招商
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根据项目的业态划分,商业整体包含超市大卖场、餐饮和娱乐、服装、美容美发、通讯产品、日用品、食品等社区配套性质的业态业种,涉及的行业较多,在招商时应按行业分类进行集中招商。
2、加盟招商
品牌有拓展需求,需要发展加盟,而黔城及附近地区的投资者亦希望能加盟知名品牌,以此在市场上立足并打开市场,更是其长远发展的保证,我司建议可设立品牌加盟服务中心,提供品牌推介及解答投资者咨询等服务。
3、定向招商
周边商业氛围不浓厚,而本项目业态划分当中,一层的主题性较强,因此对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求,而通过现场招商将难以满足本项目定位的要求,所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。
4、总量控制
实现有效的招商控制将成为项目关键。在项目招商过程中,通过分批推出货量的控制,制造分批次推出的单位供不应求的局面,引起市场轰动,促使商家进驻。再通过经营大户先行建立经营示范区域,提升本地与外地高端经营户的经营预期值,心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场的双重挤压,彻底粉碎他们的对项目经营的疑虑,从而使招商达到预期的目标。
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5、优惠招商
招商条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、重点商户,招商条件的优惠幅度要大,以吸引其进场经营。
七、租金定位策略
1、针对业态招商租金策略建议
一楼为10元/平米/月
二楼为8元/平米/月
2、保证金策略
,在租赁合同期满退场时予以退还。〔共计收取保证50万元
4、租金递增策略
经历了守场期后,随着商场的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上,在续签租赁合同时,可采取租金逐年递增的方式,递增幅度为30-50%。
八、优惠条件
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1、免租〔二年免租金,二层商场营业面积为4800平米,按月租金为10元/月/平米。二年的租金为96万元。
项目所在区域的商业气氛缺乏,基于此,要吸引商家特别是品牌商家进驻,使本项目形成强烈的商业氛围,必须减少其经营风险,降低其进驻门槛。因此在项目开业初期,必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为2年〔应考虑到目前商家的基础建设没有到位,开发商还要相对的投入消防、中央空调、电梯、铺地板砖、二楼商场吊顶等费用的投入故建议将免租期改为一年用一年的租金作基础建军设投入,增加招商的条件。
2、送装修〔前期一、二家
建议本项目可推出送装修的优惠措施,作为与知名品牌或其特许经营商、代理商等的合作形式,以落实有号召力的知名品牌进驻本商场,并藉此吸引其它品牌商户及经营者。〔装修按5-10元/平米送。
3、返租〔对销售销铺的业主进行现买现还租行势
采取返租的方式可向商家表达出发展商对成功运营本项目的决心与信心,双方是共存共荣的,从而坚定商家的信心,促使其进驻。同时可以用返租的形式变相降低置业门槛,从而对项目的销售起到刺激作用。
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〔以一套原单价为6000元/㎡,面积100平方米的商铺,总房款600000元,年回报率7％计算,返租2年,开发商一次补给客户总房款×7％×3＝126000元。而这样返租一次性补偿后实际房款降为474000元,同时单价也降低为4740元/㎡ 。建议返租的款项于首付款里直接减免,这