房地产全程策划营销案.doc

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　　现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程筹划营销方案"，他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：素
　　2、工程可实现价值分析
　　.类比楼盘分析与评价
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　　.工程价值类比分析：
　　价值提升和实现要素比照分析
　　工程类比价值计算
　　六 工程定价模拟
　　1、均价确实定
　　.住宅工程均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
　　有效需求本钱加价法
　　A 分析有效市场价格范围
　　B 确保合理利润率，追加有效需求价格
　　运用以上两种方法综合分析确定均价
　　2、工程中具体单位的定价模拟
　　.商品住宅定价法：
　　差异性价格系数定价法〔日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数〕
　　.各种差异性价格系数确实定：
　　确定根底均价
　　确定系数
　　确定幅度
　　.具体单位定价模拟
　　七 工程投入产出分析
　　1、工程经济技术指标模拟
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　　.工程总体经济技术指标
　　.首期经济技术指标
　　2、工程首期本钱模拟
　　.本钱模拟表及其说明
　　3、工程收益局部模拟
　　.销售收入模拟：
　　销售均价假设
　　销售收入模拟表
　　.利润模拟及说明：
　　模拟说明
　　利润模拟表
　　.敏感性分析：
　　可变本钱变动时对利润的影响
　　销售价格变动时对利润的影响
　　八 投资风险分析及其躲避方式提示
　　1、工程风险性评价
　　.价值提升及其实现的风险性：
　　工程的规划和设计是否足以提升工程同周
　　边工程的类比价值
　　工程形象包装和营销推广是否成功
　　2、资金运作风险性
　　.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务本钱
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　　.对销售节奏和开发节奏进展良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼
　　3、经济政策风险
　　.国际国内宏观经过形势的变化
　　.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建立
　　九 开发节奏建议
　　1、影响工程开发节奏的根本因素
　　.政策法规因素
　　.地块状况因素
　　.开展商操作水平因素
　　.资金投放量及资金回收要求
　　.销售策略、销售政策及价格控制因素
　　.市场供求因素
　　.上市时间要求
　　2、工程开发节奏及结果预测
　　.工程开发步骤
　　.工程投入产出评估
　　.结论
　　第二章 工程规划设计筹划营销
　　通过完整科学的投资筹划营销分析，开展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的开展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求开展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。工程规划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
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　　工程规划设计筹划营销是以工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为出发点，对工程地块进展总体规划布局，确定建筑风格和色彩方案，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进展充分提示。
　　一 总体规划
　　1、工程地块概述
　　.工程所属区域现状
　　.工程临界四周状况
　　.工程地貌状况
　　2、工程地块情况分析
　　.开展商的初步规划和设想
　　.影响工程总体规划的不可变的经济技术因素
　　.土地SWOT分析在总体规划上的利用和躲避
　　.工程市场定位下的主要经济指标参数
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　　3、建筑空间布局
　　.工程总体平面规划及其说明
　　.工程功能分区示意及其说明
　　4、道路系统布局
　　.地块周边交通环境示意：
　　地块周边根本路网
　　工程所属区域道路建立及未来开展状况
　　.工程道路设置及其说明：
　　工程主要出入口设置
　　工程主要干道设置
　　工程车辆分流情况说明
　　工程停车场布置
　　5、绿化系统布局
　　.地块周边景观环境示意：
　　地块周边历史、人文景观综合描述
　　工程所属地域市政规划布局及未来开展方向
　　.工程环艺规划及说明：
　　工程绿化景观系统分析
　　工程主要公共场所的环艺设计
　　6、公建与配套系统
　　.工程所在地周边市政配套设施调查
　　.工程配套功能配置及安排
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　　.公共建筑外立面设计提示：
　　会所外立面设计提示
　　营销中心外立面设计提示
　　物业管理公司、办公室等建筑外立